Ihre Grundstücksübertragung
Fragen, endlich beantwortet

Das überrascht viele Menschen zuerst: In den meisten Teilen Südafrikas ist es tatsächlich der das Recht des Verkäufers — nicht der des Käufers —, den mit der Übertragung beauftragten Conveyancing-Anwalt zu bestimmen. Dies ist in fast allen Provinzen eine langjährige Gepflogenheit, und sofern die Parteien im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart haben, obliegt diese Wahl dem Verkäufer.

Allerdings steht es den Parteien frei, etwas anderes zu vereinbaren. Wenn Käufer und Verkäufer eine andere Regelung treffen und diese im Kaufvertrag festhalten, gilt diese Vereinbarung. Bei vielen privaten Verkäufen zwischen Familienangehörigen wird beispielsweise von vornherein ein gemeinsamer Conveyancer vereinbart, mit dem beide Parteien einverstanden sind.

Es gibt eine bemerkenswerte regionale Ausnahme, die man kennen sollte. In KwaZulu-Natal gibt es eine anhaltende Debatte über diese Regel — eine Auffassung besagt, dass tatsächlich der Käufer das Recht hat, den Conveyancer zu bestimmen (eine durch ältere Rechtsprechung gestützte Ansicht), während die weiter verbreitete Meinung KwaZulu-Natal an den Rest des Landes angleicht. So oder so bleibt der Kaufvertrag maßgeblich: Was die Parteien schriftlich festhalten, hat Vorrang.

Bei einem typischen Immobilienverkauf sind häufig drei separate Anwaltskanzleien , die gleichzeitig tätig sind und jeweils eine eigene, geregelte Rolle einnehmen. Zu verstehen, wer was macht, erspart Ihnen viel Verwirrung, sobald mehrere Anwälte anfangen, Ihnen Dokumente zuzusenden.

Es gibt auch eine dritte Rolle — den Löschungsanwalt — der von der bisherigen Bank des Verkäufers beauftragt wird, die auf der Immobilie lastende alte Hypothek zu löschen. Diese Kanzlei wird von der Bank des Verkäufers beauftragt, nicht vom Verkäufer selbst.

Diese Frage überrascht oft aufgrund eines verbreiteten Irrtums: Viele Verkäufer nehmen an, sie müssten persönlich beim Deeds Office erscheinen, um die Übertragungsurkunde zu unterzeichnen. Tatsächlich unterzeichnen weder der Verkäufer noch der Käufer jemals die eigentliche Übertragungsurkunde. Dieses Dokument wird vom Conveyancer unterzeichnet, der als Vertreter des Verkäufers aufgrund einer schriftlichen Vollmacht handelt.

Was Sie tatsächlich unterzeichnen müssen — in der Regel bei einem einzigen Termin mit der Conveyancing-Kanzlei — ist die Vollmacht selbst (im Fall des Verkäufers), zusammen mit mehreren begleitenden Dokumenten wie eidesstattlichen Erklärungen zu Familienstand, Zahlungsfähigkeit und Identität. Der Käufer unterzeichnet seinen eigenen Satz an Dokumenten, einschließlich der Grunderwerbsteuererklärung.

Wenn Sie tatsächlich nicht persönlich erscheinen können — etwa wegen Krankheit, Entfernung oder einer anderen Verpflichtung — können Sie eine andere Person bevollmächtigen, in Ihrem Namen zu unterzeichnen. Dies erfordert eine besondere Vollmacht zugunsten einer vertrauenswürdigen Vertretung erforderlich. Dies muss jedoch im Voraus korrekt eingerichtet werden, weshalb Sie sich so früh wie möglich mit Ihrem Conveyancer in Verbindung setzen sollten.

Die mit einer Grundstücksübertragung verbundenen Unterlagen wirken auf den ersten Blick umfangreich, doch das meiste davon ist Standard, und Ihr Conveyancer bereitet alles für Ihre Unterschrift vor. Hier ist, womit jede Partei in der Regel rechnen kann:

Wenn Sie der Verkäufer (Übertragende) sind:

Wenn Sie der Käufer (Erwerber) sind:

Diese Frage wird uns häufig gestellt, insbesondere angesichts der zunehmenden Verbreitung von Remote-Arbeit und digitalen Transaktionen. Die ehrliche Antwort lautet: Teile des Prozesses sind bereits elektronisch, doch ein entscheidendes Dokument kann es nach wie vor nicht sein.

Darüber hinaus hat der Conveyancing-Prozess jedoch beträchtliche elektronische Verwaltungsabläufe übernommen. Die Grunderwerbsteuererklärung und -zahlung an SARS erfolgt beispielsweise vollständig über eFiling — ganz ohne Papier. Banken stellen Hypothekengarantien inzwischen in den meisten Fällen elektronisch aus. Die Kommunikation zwischen Anwälten, Banken und dem Deeds Office erfolgt größtenteils digital. Das Deeds Registry selbst nutzt ein computergestütztes System, auf das Conveyancer aus der Ferne zugreifen.

Was das Unterzeichnen Ihrer Dokumente aus einer anderen Stadt betrifft — Sie können während des gesamten Prozesses selbstverständlich per E-Mail und Telefon aus der Ferne mit Ihrem Conveyancer kommunizieren. Die Vollmacht und die begleitenden eidesstattlichen Erklärungen erfordern jedoch Ihre eigenhändige Originalunterschrift in Anwesenheit von Zeugen oder eines Commissioner of Oaths. Manche Kanzleien, auch unsere, können arrangieren, dass Sie an einem für Sie passenden Ort vor einem Commissioner of Oaths unterschreiben, wonach die Dokumente per Kurier an uns gesendet werden.

Das ist verständlicherweise eines der größten Anliegen von Käufern — und die Nachricht ist gut. Ihre Anzahlung ist rechtlich geschützt während die Übertragung läuft. Sie geht erst nach vollständiger Registrierung an den Verkäufer, den Makler oder eine andere Person.

Wenn Sie eine Anzahlung leisten, fließt diese auf das eigens dafür vorgesehene Treuhandkonto des Conveyancing-Anwalts — ein separates, reguliertes Konto, das nicht Teil der Betriebsmittel der Kanzlei ist. Der Legal Practice Act verpflichtet Anwälte, Mandantengelder auf diese Weise strikt getrennt zu halten, und das Konto wird vom Legal Practitioners Fidelity Fund reguliert.

Die Anzahlung verbleibt treuhänderisch, bis die Übertragung beim Deeds Office registriert ist. Erst zu diesem Zeitpunkt gibt der Übertragungsanwalt die Gelder frei — er zahlt den Verkäufer aus, begleicht einen etwaigen Restsaldo bei der Hypothekenlöschung, zahlt gegebenenfalls die Maklerprovision und rechnet alle weiteren Auszahlungen ab.

Sollte der Verkauf aus irgendeinem Grund vor der Registrierung scheitern — etwa weil eine aufschiebende Bedingung (wie die Kreditzusage) nicht erfüllt wird —, muss der Conveyancer Ihnen die Anzahlung gemäß den Bedingungen des Kaufvertrags zurückerstatten.

Eine gewöhnliche Wohnimmobilienübertragung in der Western Cape dauert typischerweise zwischen sechs und zwölf Wochen, von der Beauftragung bis zur Registrierung beim Deeds Office. Dieser Zeitrahmen ist nicht willkürlich — mehrere behördliche Schritte müssen nacheinander erfolgen, und manche hängen von Dritten wie Banken, der Gemeinde und SARS ab. Dennoch gibt es einiges, das entweder beschleunigend wirken oder unnötige Verzögerungen verursachen kann.

Was in der Regel Verzögerungen verursacht:

In dringenden Fällen — etwa wenn der Bezug schnell erfolgen muss oder der Verkäufer bereits andernorts gekauft hat — können Conveyancer bestimmte Schritte priorisieren und beschleunigen. Dringende Wiederherstellungen beim Deeds Office sind in engen Grenzen ebenfalls möglich. Sprechen Sie mit Ihrem Conveyancer darüber, was in Ihrer konkreten Situation möglich ist.

Immobilientransaktionen mit im Ausland befindlichen Parteien sind häufiger, als man vermuten würde — insbesondere in der Western Cape, wo viele Käufer und Verkäufer ihre Zeit zwischen Südafrika und dem Ausland aufteilen. Die gute Nachricht ist, dass ein Auslandsaufenthalt Ihre Übertragung nicht verhindert, jedoch etwas zusätzliche Planung und spezielle Beglaubigungsschritte erfordert.

Die zentrale Lösung ist eine besondere Vollmacht, die im Ausland unterzeichnet wird und entweder eine vertrauenswürdige örtliche Vertretung oder direkt den Conveyancer ermächtigt, in Ihrem Namen zu handeln. Die Herausforderung besteht darin, dass die Unterschrift auf einem im Ausland unterzeichneten, für Südafrika bestimmten Dokument in einer vom südafrikanischen Recht anerkannten Weise beglaubigt werden muss.

Wie die Beglaubigung abläuft, hängt davon ab, wo Sie sich befinden:

Für Käufer im Ausland werden die finanziellen Aspekte separat abgewickelt: Garantien können von den meisten Banken elektronisch ausgestellt werden, und Ihre Anzahlung kann von überall auf der Welt direkt auf das Treuhandkonto des Conveyancers überwiesen werden. Die Beglaubigung der Unterlagen ist in der Regel die einzige praktische Hürde für Parteien im Ausland.