Die Sätze
Die Grunderwerbsteuersätze & gestaffelte Skala
Die Grunderwerbsteuer ist keine Pauschalgebühr — sie steigt in Stufen mit dem Immobilienwert. Je teurer die Immobilie, desto höher der Grenzsteuersatz, der auf jede weitere Stufe angewendet wird.
| Immobilienwert-Staffel | Satz | Steuer auf diese Stufe |
|---|---|---|
| R0 – R1.100.000 | 0% | Nichts — vollständig befreit |
| R1.100.001 – R1.512.500 | 3% | 3 % auf den Betrag über R1,1 Mio. (max. R12.375) |
| R1.512.501 – R2.117.500 | 6% | 6 % auf den Betrag über R1.512.500 |
| R2.117.501 – R2.722.500 | 8% | 8 % auf den Betrag über R2.117.500 |
| R2.722.501 – R12.100.000 | 11% | 11 % auf den Betrag über R2.722.500 |
| Über R12.100.000 | 13% | 13 % auf den Betrag über R12,1 Mio. |
Eine kurze Geschichte der Skala: Diese einzige gestaffelte Skala gilt nun gleichermaßen für alle Käufer — ob Privatperson, Gesellschaft, Close Corporation oder Trust. Das war nicht immer so. Vor Februar 2011 zahlten Gesellschaften, Trusts und andere juristische Personen einen festen Pauschalsatz von 8 % auf den vollen Immobilienwert, unabhängig davon, wie günstig die Immobilie war. Vor März 2006 lag dieser Pauschalsatz sogar noch höher bei 10 %. Die Harmonisierung der Skala über alle Rechtsformen hinweg war eine bedeutende Reform.
Nur Schätzung: Die aus obiger Tabelle errechneten Beträge dienen der Veranschaulichung — die tatsächliche Steuer kann abweichen. Wenden Sie sich an einen Conveyancer für ein genaues Angebot. Mehrwertsteuerpflichtige Verkäufer können bedeuten, dass überhaupt keine Grunderwerbsteuer anfällt.
Bewertung
Wird die Steuer auf den Kaufpreis erhoben oder den Verkehrswert?
Dies ist eine der häufigsten Fragen von Käufern — und die Antwort lautet: beides. Die Grunderwerbsteuer wird stets auf den höheren Wert berechnet aus tatsächlich gezahltem Kaufpreis oder dem von SARS ermittelten Verkehrswert der Immobilie.
Bei einer gewöhnlichen Transaktion zu marktüblichen Bedingungen zwischen unabhängigen Fremden sind der vereinbarte Preis und der Verkehrswert in der Regel identisch, und keine weitere Prüfung ist erforderlich. SARS akzeptiert den Kaufpreis ohne Weiteres, wenn das Geschäft offenbar widerspiegelt, was die Immobilie am freien Markt tatsächlich wert ist.
Die Grunderwerbsteuer wird stets auf den höheren Wert von dem, was Sie gezahlt haben, und dem, was SARS für den Wert der Immobilie hält, erhoben. Sie können nicht einfach einen niedrigen Preis vereinbaren, um Ihre Steuerrechnung zu senken.
Komplexer wird es, wenn sich die Parteien kennen. SARS prüft dann wesentlich genauer — und kann eine eigene unabhängige Bewertung heranziehen —, wenn:
Wertermittlung
Was zählt als der „Wert“ einer Immobilie für Steuerzwecke?
Der Transfer Duty Act legt eine klare Hierarchie für die Wertermittlung fest. Es ist nicht immer einfach der Preis aus dem Kaufvertrag.
Wenn ein Preis gezahlt wird
Bei einem gewöhnlichen Kauf ist die Gegenleistung (der Preis) der Ausgangspunkt. Dieser Betrag fließt in die Berechnung ein, vorbehaltlich des Rechts von SARS, bei zu niedrig erscheinendem Preis den Verkehrswert einzusetzen.
Wenn kein Preis gezahlt wird
Wird eine Immobilie verschenkt, getauscht oder anderweitig ohne Barpreis erworben, wird der erklärte Wert herangezogen — der vom Erwerber im SARS-Erklärungsformular angegebene Wert.
Die Verkehrswert-Befugnis von SARS
Ist SARS der Ansicht, dass die Gegenleistung oder der erklärte Wert unter dem wahren Verkehrswert liegt, kann die Behörde ihre eigene Wertermittlung heranziehen. Dies ist die „Trumpfkarte“ des Commissioners bei Transaktionen zwischen verbundenen Parteien.
Versteckte Kosten, die zur Bemessungsgrundlage hinzugerechnet werden: Der steuerpflichtige Gesamtbetrag ist nicht nur der ausgewiesene Kaufpreis. Bestimmte zusätzliche Zahlungen des Käufers werden vor der Steuerberechnung hinzugerechnet. Dazu gehören: Maklerprovision — wird sie vom Käufer statt vom Verkäufer gezahlt, fließt sie hinzu. Options- oder Vorkaufsgebühren — Geld, das gezahlt wird, um vor dem eigentlichen Verkauf das Recht zum Kauf der Immobilie zu erwerben, muss einbezogen werden. Jede andere Nebenzahlung an eine beliebige Person, die Teil der Gesamtgegenleistung für den Erwerb der Immobilie ist — vereinbaren Sie beispielsweise, den Auslandsurlaub des Verkäufers als Teil des Geschäfts zu finanzieren, fließt auch dieser Betrag in die Berechnung ein. Ausgenommen sind lediglich die Grunderwerbsteuer selbst und die Rechtskosten der Registrierung — diese werden nicht hinzugerechnet.
Praktischer Hinweis: Beim Kauf auf einer öffentlichen Versteigerung akzeptiert SARS den Versteigerungspreis in der Regel ohne Nachfrage — selbst wenn er unter dem Verkehrswert liegt —, solange die Versteigerung ein echter, marktüblicher Verkauf ohne Absprachen war. Dies ist eine der wenigen Situationen, in denen die Zahlung eines Preises unter dem Verkehrswert nicht automatisch eine Wertermittlung durch SARS auslöst.
Eine Immobilie erben
Grunderwerbsteuer auf Immobilien, die Sie erben
Hier eine wirklich gute Nachricht für Erben: In den meisten Fällen müssen Sie nicht keine Grunderwerbsteuer zahlen, wenn Sie Eigentum erben. Der Transfer Duty Act befreit Erben und Vermächtnisnehmer ausdrücklich von der Steuer, wenn sie Eigentum aus einem Nachlass erwerben durch:
Testamentarische Erbfolge (Erbe unter Testament)
Hat der Verstorbene ein gültiges Testament hinterlassen, das Ihnen die Immobilie vermacht, ist die Übertragung auf Ihren Namen von der Grunderwerbsteuer befreit — sofern die Immobilie tatsächlich Teil des Nachlasses war.
Gesetzliche Erbfolge (kein Testament vorhanden)
Verstirbt jemand ohne Testament, bestimmt der Intestate Succession Act, wer erbt. Erben, die im Rahmen dieses Verfahrens Eigentum erhalten, sind ebenfalls von der Grunderwerbsteuer befreit.
Umverteilungsvereinbarungen
Vereinbaren Erben untereinander, den Nachlass abweichend vom Testament aufzuteilen — aus praktischen Gründen, etwa wenn ein Erbe eine Farm übernimmt, während andere Bargeld erhalten —, sind die Immobilienübertragungen im Rahmen einer Umverteilungsvereinbarung ebenfalls befreit, sofern alle umverteilten Vermögenswerte aus dem eigenen Nachlass des Verstorbenen stammen.
Wann Steuer doch bei einer Nachlassübertragung anfällt
Die Befreiung gilt nur für Eigentum, das tatsächlich dem Verstorbenen gehörte. Probleme entstehen, wenn ein Testament Eigentum vermacht, das dem Verstorbenen nicht persönlich gehörte. Ein häufiges Beispiel ist ein gemeinsames Testament, bei dem zwei Ehepartner ihr Vermögen zusammenlegen und alles einem Dritten hinterlassen — in diesem Fall fällt Steuer auf die Hälfte des überlebenden Ehepartners am zusammengelegten Nachlass an, da diese Hälfte dem Überlebenden gehörte, nicht dem Verstorbenen.
Eine wichtige Nuance: Kein Vermögenswert darf von außerhalb des Nachlasses „eingeführt“ werden, nur um Grunderwerbsteuer zu umgehen. Nur Vermögenswerte aus dem eigenen Nachlass des Verstorbenen können gültig Teil der Umverteilung sein. Die Gerichte haben dies eindeutig bestätigt.
Miteigentum
Grunderwerbsteuer beim Kauf eines Anteils an einer Immobilie
Miteigentum ist in Südafrika sehr verbreitet — Geschwister, die gemeinsam kaufen, Investitionspartner beim gemeinsamen Erwerb, Time-Share-Vereinbarungen —, doch die Funktionsweise der Grunderwerbsteuer bei Teilerwerben bringt viele Menschen zu Fall. Sie können die Steuer nicht einfach nur auf den für Ihren Anteil gezahlten Preis berechnen.
Die gesetzliche Formel (Abschnitt 2(5)): Y = (a / b) × C — wobei Y die von Ihnen tatsächlich zu zahlende Grunderwerbsteuer ist, a der Wert des von Ihnen erworbenen Anteils ist, b der Gesamtwert der ganzen Immobilie ist (alle Anteile zusammen), und C die Steuer ist, die auf die gesamte Immobilie fällig wäre, wenn eine Person sie vollständig kaufte.
In einfachen Worten: Sie berechnen zunächst, wie hoch die Grunderwerbsteuer wäre, wenn jemand die Immobilie vollständig kaufte. Anschließend wenden Sie die gestaffelte Skala auf diesen vollen Wert an, um eine Steuersumme für das Ganze zu erhalten. Schließlich multiplizieren Sie diese Summe mit dem Bruchteil der Immobilie, den Sie tatsächlich kaufen. Dies verhindert, dass Käufer ihre Steuer künstlich senken, indem sie eine einzelne Transaktion in viele kleine Anteilsübertragungen aufteilen.
Sie kaufen einen Hälfteanteil im Wert von R3 Millionen an einer Immobilie mit einem vollen Verkehrswert von R9 Millionen? Ihre Steuer wird zunächst auf R9 Millionen berechnet, dann halbiert — nicht einfach auf R3 Millionen. Der Unterschied kann erheblich sein.
Eine wichtige Ausnahme
Die Formel gilt nicht, wenn Sie einen ungeteilten Anteil am Gemeinschaftseigentum eines Sectional-Title-Systems kaufen, der einer bestimmten Einheit zugeordnet ist und Teil dieser Einheit bildet. Mit anderen Worten: Der Kauf einer Sectional-Title-Wohnung ist von dieser Formel nicht betroffen — der Kauf eines Anteils an einer Time-Share-Einheit hingegen schon, da diese Transaktion den Erwerb eines Bruchteils der gesamten Einheit betrifft.
Eine Immobilie teilen
Grunderwerbsteuer, wenn Miteigentümer teilen (Eigentum aufteilen)
Entscheiden sich Miteigentümer, eine Immobilie nicht länger zu teilen, und teilen sie unter sich auf — jeder erhält ein separates, individuell besessenes Grundstück —, spricht man von einer Teilungsübertragung. Die allgemeine Regel ist hier überraschend günstig:
Erhält jeder Miteigentümer einfach ein Grundstück im Verhältnis zu seinem bestehenden Anteil — ohne dass jemand einem anderen zusätzliches Geld zahlt, um den Unterschied „aufzustocken“ —, fällt überhaupt keine Grunderwerbsteuer an. Die Teilung wird als Neuordnung bestehender Rechte behandelt, nicht als Neuerwerb.
Wenn die Teilung ungleich ist — und jemand zum Ausgleich zahlt
Immobilien lassen sich selten in perfekt gleiche Teile teilen. Es ist durchaus zulässig, dass ein Miteigentümer dem anderen einen Geldbetrag zahlt, um den Unterschied auszugleichen — vorausgesetzt, jeder Teilende letztlich zumindest etwas Land erhält (nicht nur eine Barauszahlung). Eine reine Barabfindung ohne Erhalt von Land gilt nicht als gültige Teilung.
Erfolgt eine Ausgleichszahlung, greift die Grunderwerbsteuer — jedoch nur auf diesen Zahlungsbetrag. Die Partei, die die Barzahlung leistet, schuldet die Steuer. Erwähnt die Teilungsvereinbarung keine Ausgleichszahlung, verlangt das Deeds Registry eine Erklärung der Parteien, dass kein Geld geflossen ist.
Szenario A — Gleiche Teilung, kein Geldfluss
A, B und C besitzen eine Farm zu gleichen Dritteln. Sie teilen sie in drei separate Anteile gleichen Werts. Jeder erhält seinen Teil. Es wird keine Zusatzzahlung geleistet. Ergebnis: keine Grunderwerbsteuer fällig.
Szenario B — Ungleiches Land, Ausgleichszahlung geleistet
A und B teilen eine Immobilie. A erhält den größeren Anteil, zahlt aber B R500.000 zum Ausgleich des Größenunterschieds. Beide erhalten weiterhin Land. Ergebnis: A zahlt Steuer auf R500.000.
Szenario C — Eine Partei erhält nur Bargeld
A und B besitzen gemeinsam eine Wohnung. A möchte B vollständig auskaufen — B würde Bargeld, aber kein Land erhalten. Ergebnis: Dies ist keine Teilung — es ist ein gewöhnlicher Kauf von Bs Anteil, und die normalen Steuerregeln gelten.
Für jemand anderen kaufen
Dreiparteienvereinbarungen: Für jemand anderen kaufen
Eine Dreiparteienvereinbarung ist eine Regelung mit drei Parteien — typischerweise A (der ursprüngliche Verkäufer), B (ein zwischengeschalteter Käufer) und C (der endgültige Käufer) —, bei der B vertraglich von A kauft und dann an C weiterverkauft, alles bevor eine einzige Übertragung registriert wird. Historisch wurden diese genutzt, um Grunderwerbsteuer zu sparen. Das Gesetz hat diese Tür seitdem fest geschlossen.
Wie es früher funktionierte (vor Dezember 2003)
Nach den alten Regeln konnte B seinen Kaufvertrag mit A stornieren, C seinen Kaufvertrag mit B stornieren, und A konnte dann in einer einzigen sauberen Transaktion direkt an C verkaufen. Das bedeutete, dass nur eine einzige Grunderwerbsteuer fällig wurde — auf den Endpreis — obwohl faktisch zwei Geschäfte stattgefunden hatten. B steckte den Gewinn aus der Preisdifferenz ein, ohne einen Cent an SARS zu zahlen.
Dieses Schlupfloch ist nun dauerhaft geschlossen: Seit Dezember 2003 wurde der Transfer Duty Act geändert, um diesen Vorteil zu entfernen. Die Regel lautet nun einfach: Ist Bs Stornierung der A-B-Vereinbarung mehr als ein vollständiger und bedingungsloser Verzicht auf alle Rechte ohne von jemandem erhaltene Entschädigung, drohen sowohl B als auch C separate Grunderwerbsteuerrechnungen. Selbst eine geringfügige an B gezahlte „Stornogebühr“ — von A oder C — genügt, um eine doppelte Steuerpflicht auszulösen. SARS bewertet dann B auf den vollen Preis, den er A zu zahlen zugestimmt hatte, und C auf den vollen Preis, den C B zu zahlen zugestimmt hatte.
Was weiterhin zulässig ist
Geht B mit absolut nichts nach Hause — kein Gewinn, keine Stornogebühr, kein Nebenvorteil — und fällt die Immobilie vollständig an A zurück, wird die A-B-Transaktion behandelt, als hätte sie nie stattgefunden. Nur C zahlt dann Steuer, auf den Preis, den C zu zahlen zugestimmt hatte. Dies ist eine enge Ausnahme, die eine sehr sorgfältige Formulierung und echte wirtschaftliche Substanz erfordert.
Für noch nicht registrierte Trusts und Gesellschaften: Eine verwandte Anwendung von Dreiparteienvereinbarungen bleibt relevant, wenn ein Käufer kaufen möchte, bevor sein Trust oder seine Gesellschaft gegründet wurde. In diesem Fall ist eine sorgfältige rechtliche Strukturierung unerlässlich — und Ihr Conveyancer muss von Beginn der Verhandlungen an einbezogen werden.
Nominee-Käufe
Nominierungsvereinbarungen: Was sie bedeuten für Grunderwerbsteuer
Eine Nominierungsvereinbarung entsteht, wenn jemand einen Kaufvertrag im Namen eines noch nicht identifizierten Auftraggebers unterzeichnet — etwa mit den Worten „oder Nominee“ nach dem Namen des Käufers. Dies ist üblich, wenn eine Immobilie vor Gründung eines Trusts ergriffen wird, oder wenn jemand für einen Mandanten sondiert. Abschnitt 16 des Transfer Duty Act regelt genau, wie dies abläuft, und die Regeln sind streng.
Sie können nicht heute eine Immobilie als „John Smith oder Nominee“ kaufen und nächsten Monat leise eine Gesellschaft oder einen Trust nominieren. Das Gesetz verlangt eine Offenlegung am selben Tag — sonst haften Sie persönlich.
Die Offenlegungsregel am selben Tag
Unterzeichnet eine Person einen Vertrag als Vertreter für einen Auftraggeber oder mit einer „oder Nominee“-Klausel, muss sie:
Den vollständigen Namen und die Adresse des Auftraggebers offenlegen
Diese Information muss dem Verkäufer (oder seinem Vertreter) am selben Tag mitgeteilt werden, an dem der Vertrag unterzeichnet wird — oder bei einer Versteigerung am Tag, an dem der Auktionator das Gebot annimmt.
Die Bestellungsdokumente übergeben
Eine Kopie der Dokumente, die den Vertreter zum Handeln im Namen des Auftraggebers ermächtigen, muss der Offenlegung beiliegen — am selben Tag.
Die Strafe für Nichtoffenlegung: doppelte Steuer
Unterbleibt die Offenlegung am selben Tag, vermutet das Gesetz, dass der Vertreter die Immobilie für sich selbst gekauft hat. Das Ergebnis sind zwei separate Grunderwerbsteuerrechnungen:
Der Vertreter zahlt Steuer
Auf den Kaufpreis, den der Vertreter im ursprünglichen Vertrag mit dem Verkäufer zu zahlen zugestimmt hatte.
Der Nominee zahlt ebenfalls Steuer
Auf den Preis, zu dem der Nominee die Immobilie letztlich erwirbt — de facto eine zweite Transaktion aus Sicht von SARS.