Praktische FICA für Käufer & Verkäufer

Kein Ausweisdokument oder kein Wohnsitznachweis verfügbar? So läuft es tatsächlich ab — und es ist nicht immer eine Sackgasse.

Conveyancer arbeiten mit einem risikobasierten Ansatz bei der Identitätsprüfung. Das bedeutet, dass die Prüftiefe Ihrer Akte vom Risikoprofil Ihrer konkreten Transaktion abhängt — nicht von einer starren Einheitscheckliste. Das Gesetz vermeidet bewusst, eine exakte Dokumentenliste vorzuschreiben; stattdessen verlangt es eine Überprüfung durch Quellen, die zuverlässig und unabhängig sind.

Allerdings gibt es eine strikte gesetzliche Grenze, die Ihr Anwalt nicht überschreiten kann: Kann die Identität tatsächlich nicht auf dem geforderten Niveau festgestellt oder überprüft werden, zwingt das Gesetz den Anwalt, die Fortsetzung zu verweigern. Das ist keine Sturheit — es geht um eine strafrechtliche Haftungsfrage für die Kanzlei.

In der Praxis bedeutet der risikobasierte Ansatz jedoch, dass oft Alternativen bestehen, bevor dieser Punkt erreicht wird. Verfügen Sie nicht über ein grünes südafrikanisches Barcode-ID-Buch oder eine Smart-ID-Karte, können folgende Alternativen akzeptabel sein:

Leben Sie im Ausland? Können Sie an Unterzeichnungen nicht persönlich teilnehmen? Sie müssen es möglicherweise nicht selbst erledigen — doch die Regeln sind streng.

FICA verlangt nicht, dass Sie Ihre Dokumente persönlich übergeben, wohl aber, dass die in Ihrem Namen handelnde Person ordnungsgemäß bevollmächtigt ist — und dass der Anwalt sowohl den Vertreter als auch denjenigen verifiziert, für den er handelt. Hier gibt es keine Abkürzungen.

Handelt jemand in einer Immobilientransaktion in Ihrem Namen, verpflichtet das Gesetz den Conveyancer, drei Dinge festzustellen und zu verifizieren: Ihre Identität (als Mandant), die Identität der Sie vertretenden Person und deren tatsächliche Handlungsbefugnis.

Eine eidesstattliche Erklärung ist kein bloßes bürokratisches Häkchen. Hier erfahren Sie, was sie ist, warum Sie sie unterzeichnen und was sie tatsächlich bewirkt.

Eine FICA-Erklärung ist eine schriftliche eidesstattliche Erklärung, die Sie vor einem Commissioner of Oaths unterzeichnen und in der Sie Ihre Identitätsangaben und weitere von Ihrem Anwalt zu Compliance-Zwecken benötigte Informationen bestätigen. Sie ist Teil des umfassenderen Unterlagenpakets, das jeder Käufer und Verkäufer bei jeder Übertragung vorlegen muss, unabhängig davon, wie unkompliziert die Transaktion erscheint.

Dieses Dokument dient als ergänzende Bestätigung und nicht als Ersatz für Ihre grundlegenden Ausweisdokumente — es steht nicht für sich allein. Es tritt neben Ihr Ausweisdokument, Ihren Adressnachweis und etwaige Unternehmensunterlagen, und diese bilden gemeinsam Ihre FICA-Akte.

Ein wichtiger praktischer Hinweis: Die FICA-Erklärung ist ein Aktendokument, kein Einreichungsdokument. Das bedeutet, dass Ihr Anwalt es zu Compliance- und Prüfzwecken in Ihrer Akte behält — es wird niemals als Teil des Registrierungspakets beim Deeds Office eingereicht.

Während jeder Übertragung laufen zwei unabhängige Compliance-Systeme parallel. Zu verstehen, wie sie zusammenhängen, verhindert unangenehme Überraschungen.

FICA und der SARS-Grunderwerbsteuerprozess sind zwei getrennte gesetzliche Verpflichtungen — doch beide sind Voraussetzung für die Registrierung beim Deeds Office, und Ihr Conveyancer erledigt beide gleichzeitig in Ihrem Namen.

Bevor Ihr Anwalt in Ihrem Namen eine Grunderwerbsteuererklärung über das elektronische eFiling-System bei SARS einreichen kann, muss er die FICA-Verifizierung der Parteien abgeschlossen haben. SARS verlangt korrekte, verifizierte Identitätsangaben in der Erklärung, und die Pflicht Ihres Anwalts, die Richtigkeit aller Angaben zu bescheinigen, bedeutet, dass nicht verifizierte Parteien ein direktes Berufshaftungsrisiko darstellen.

Die Grunderwerbsteuererklärung wird elektronisch über SARS eFiling eingereicht. In der Regel werden Begleitdokumente nicht von vornherein mit der Erklärung eingereicht — SARS kann nach der Einreichung bestimmte Dokumente anfordern, die dann elektronisch hochgeladen werden müssen. Ist SARS zufrieden, gibt das System automatisch entweder die Grunderwerbsteuerquittung (Zahlungsbestätigung) oder eine Befreiungsbescheinigung (wenn keine Steuer geschuldet wird) frei. Keines von beiden kann ausgestellt werden, ohne dass die Erklärung abgeschlossen ist.

Die Übergabe Ihrer Ausweisdokumente und persönlichen Daten ist eine ernste Angelegenheit. Hier erfahren Sie genau, was mit diesen Informationen geschieht, sobald sie Ihre Hände verlassen haben.

Zwei Gesetze regeln gemeinsam, was mit Ihren persönlichen Daten bei einer Immobilientransaktion geschieht: FICA, das den Anwalt verpflichtet, die Informationen zu erfassen und aufzubewahren; und der Protection of Personal Information Act (POPIA), der regelt, wie diese Informationen rechtmäßig verarbeitet werden dürfen und wer darauf zugreifen darf.

Ihr Anwalt ist gesetzlich verpflichtet, sämtliche FICA-bezogenen Unterlagen mindestens fünf Jahre lang aufzubewahren. Diese Frist beginnt mit dem Datum, an dem Ihre Geschäftsbeziehung mit der Kanzlei endet — oder, bei einer einmaligen Transaktion, mit dem Datum ihres Abschlusses.

POPIA verlangt, dass Ihre ausdrückliche Einwilligung eingeholt wird, bevor Ihre persönlichen Daten verarbeitet werden dürfen. In der Praxis bedeutet dies, dass Sie gebeten werden, als Teil Ihres Übertragungsunterlagenpakets ein Einwilligungsformular — manchmal als POPIA-Einwilligung bezeichnet — zu unterzeichnen. Dies ist kein optionaler Papierkram; es ist eine gesetzliche Voraussetzung, damit die Kanzlei Ihre Daten rechtmäßig verarbeiten darf.