Aufschiebende Bedingungen: Wenn der Abschluss von etwas anderem zuerst abhängt

Betrachten Sie eine aufschiebende Bedingung als „Pausentaste“ für Ihren Kaufvertrag. Der Vertrag existiert — er ist real, unterzeichnet, und beide Parteien sind gebunden —, aber seine volle Wirkung ist aufgeschoben, bis etwas Bestimmtes eintritt.

Wenn Sie in Südafrika einen Kaufvertrag unterzeichnen, kann das Dokument Klauseln enthalten, die den gesamten Abschluss von bestimmten künftigen Ereignissen abhängig machen. Bis diese Ereignisse eintreten, ruhen die Verpflichtungen von Käufer und Verkäufer praktisch. Sobald das festgelegte Ereignis eintritt — etwa Ihre Bank bewilligt Ihren Immobilienkredit —, ist die Bedingung erfüllt, die „Pause“ endet, und der Vertrag entfaltet volle Wirkung.

Wichtig ist, dass dies nicht bedeutet, dass der Verkauf storniert oder unvollständig ist. Die Vereinbarung begründet ab dem Zeitpunkt der Unterzeichnung eine echte und verbindliche Beziehung zwischen Käufer und Verkäufer. Aufgeschoben wird nicht der Vertrag selbst, sondern die daraus folgenden Verpflichtungen — der gesamte Mechanismus von Übertragung, Zahlung und Besitz.

Zwei Arten aufschiebender Bedingungen treten in südafrikanischen Immobilientransaktionen am häufigsten auf. Die erste betrifft den Erhalt eines Immobilienkredits durch den Käufer von einer Bank. Die zweite betrifft den vorherigen Verkauf der eigenen bestehenden Immobilie durch den Käufer. Beide sind in der alltäglichen Conveyancing-Praxis vollkommen üblich.

Die häufigste aufschiebende Bedingung, der Sie begegnen werden: Ihr Kauf hängt davon ab, dass eine Hypothek von einer Bank oder einem anderen Finanzinstitut innerhalb einer festgelegten Frist bewilligt wird.

Diese Art von Klausel schützt den Käufer vollständig. Sie berücksichtigt die praktische Tatsache, dass die meisten Menschen den vollen Kaufpreis nicht bar zur Verfügung haben — sie benötigen eine Bank, die die Mittel bereitstellt. Die Klausel legt den erforderlichen Mindestkreditbetrag, die angebotene Sicherheit (eine erstrangige Hypothek auf die Immobilie) und eine strikte Frist für den Erhalt der Bewilligung fest.

Der Wortlaut macht in der Regel deutlich, dass der Kredit als bewilligt gilt, sobald die Bank schriftlich bestätigt, dass sie zur Bereitstellung der Mittel bereit ist — selbst wenn die Formalitäten zur Erstellung der Hypothekendokumente noch nicht abgeschlossen sind. Ein mündliches Versprechen zählt somit nicht; eine schriftliche Bestätigung des Instituts hingegen schon.

Käufer sind in der Regel verpflichtet, umgehend und in gutem Glauben zu handeln — das bedeutet, Sie können nicht einfach keinen Antrag stellen und dann behaupten, die Bedingung sei nicht erfüllt worden. Die Bedingung soll Sie schützen, wenn die Bank ablehnt, nicht Ihnen einen kostenlosen Ausstieg gewähren, wenn Sie es sich anders überlegen.

Lehnt die Bank ab und läuft die Frist ohne Bewilligung ab, gerät der Vertrag nicht nur ins Wanken — er verschwindet vollständig, automatisch und ohne Strafe.

Dies ist einer der beruhigenderen Aspekte, wie das südafrikanische Immobilienrecht nicht erfüllte aufschiebende Bedingungen behandelt. Es gibt keinen Vertragsbruch, keinen Schadensersatz und keinen Rechtsstreit. Der Vertrag erlischt kraft Gesetzes — er verliert jegliche Kraft und Wirkung. Keine der Parteien hat aufgrund der nicht erfüllten Bedingung einen Anspruch gegen die andere.

Für bestehende Hauseigentümer ist die zweithäufigste aufschiebende Bedingung eine, die Ihren neuen Kauf an den erfolgreichen Verkauf Ihres aktuellen Zuhauses koppelt — eine völlig normale Kette, die jedoch sorgfältig formuliert werden muss.

Gleichzeitiges Kaufen und Verkaufen ist ein finanzieller Balanceakt, dem sich die meisten Südafrikaner irgendwann stellen müssen. Sie benötigen den Erlös Ihrer bestehenden Immobilie, um die Anzahlung oder den Kaufpreis der neuen zu finanzieren. Die aufschiebende Bedingung gibt Ihnen eine festgelegte Frist — oft 90 Tage ab Unterzeichnungsdatum —, innerhalb derer Sie einen gültigen, bindenden Verkauf Ihrer aktuellen Immobilie zu einem festgelegten Mindestpreis abschließen müssen.

Die Formulierung dieser Klausel ist nuanciert. Beispielsweise kann der Verkauf der Immobilie des Käufers selbst von der Hypothekenfinanzierung des Käufers dieses Käufers abhängen — und die Klausel muss regeln, wie diese Finanzierungsbedingungen mit der Gesamtfrist zusammenwirken. Bei dieser Schichtung von Bedingungen sollte Ihr Conveyancer Sie sorgfältig unterstützen.

In der Regel sind die Übertragungen der alten und der neuen Immobilie darauf ausgelegt, gleichzeitig beim Deeds Office zu erfolgen — eine verknüpfte Einreichung, die sicherstellt, dass keine Registrierung ohne die andere erfolgt. Dies schützt alle Parteien vor dem Albtraum, eine Immobilie zu verlieren, ohne die andere gesichert zu haben.

Dies ist eine der wichtigsten — und mitunter belastendsten — Klauseln in jedem Kaufvertrag, bei dem eine Immobilie unter dem Vorbehalt verkauft wird, dass der Käufer zunächst sein eigenes Zuhause verkauft. Sie schützt den Verkäufer davor, auf unbestimmte Zeit gebunden zu bleiben, während der Käufer nach seinem eigenen Käufer sucht.

Ohne eine Klausel für externe Angebote wäre ein Verkäufer, dessen Immobilie unter einem Angebot steht (vorbehaltlich des eigenen Verkaufs des Käufers), in der Schwebe — unfähig, ein anderes, noch so attraktives Angebot anzunehmen, und unfähig zurückzutreten, ohne einen Vertragsbruchanspruch zu riskieren. Die Klausel für externe Angebote verhindert dies, indem sie es dem Verkäufer erlaubt, die Immobilie während der Wartezeit weiter zu vermarkten und neue Angebote zu prüfen.

Sobald die aufschiebende Bedingung erfüllt ist, ändert sich alles. Der Vertrag, der bis dahin in einer Art rechtlichem Dämmerlicht existierte, tritt vollständig ans Licht und wird für beide Parteien vollständig bindend.

Alle aufgeschobenen Verpflichtungen — die Zahlungspflicht, die Übertragungspflicht, die Pflicht zur Bereitstellung von Garantien, zur Mitwirkung bei den Anfragen des Conveyancers — werden plötzlich durchsetzbar. Von diesem Zeitpunkt an kann keine der Parteien einfach ohne Konsequenzen zurücktreten.

Bedingungen, die zugunsten einer Partei bestehen — meist des Käufers bei einer Kredit- oder Immobilienverkaufsbedingung — können von dieser Partei häufig jederzeit vor Ablauf der Frist verzichtet werden. Ein Verzicht muss schriftlich erfolgen. Nach dem Verzicht gilt der Vertrag als voll durchsetzbar.

Das Leben verläuft selten nach Plan, und Immobiliengeschäfte bilden da keine Ausnahme. Banken brauchen länger als erwartet. Käufer für Ihr Zuhause finden sich nicht sofort. Die gute Nachricht: Die Vertragsparteien können die Frist für die Erfüllung einer aufschiebenden Bedingung einvernehmlich verlängern.

Jede Partei — Verkäufer oder Käufer — kann die andere um mehr Zeit bitten, und stimmt die andere Partei zu, wird die verlängerte Frist in einem Nachtrag zum ursprünglichen Vertrag festgehalten. Dies ist eine Routineangelegenheit, die Conveyancer regelmäßig bearbeiten.

Keine der Parteien kann jedoch einseitig eine bereits verstrichene Frist verlängern, die zum Erlöschen des Vertrags geführt hat. Ist eine Bedingung bis zur Frist nicht erfüllt und der Vertrag erloschen, existiert er nicht mehr — man kann einen erloschenen Vertrag nicht einfach verlängern. Es müsste ein völlig neuer Kaufvertrag geschlossen werden.

Während aufschiebende Bedingungen einen Vertrag in der Schwebe halten, bis etwas geschieht, bewirkt eine auflösende Bedingung das Gegenteil: Der Vertrag ist sofort voll wirksam, wird jedoch aufgelöst, falls ein festgelegtes Ereignis später eintritt.

Stellen Sie es sich so vor: Eine aufschiebende Bedingung sagt „dieser Vertrag wird erst lebendig, wenn X eintritt.“ Eine auflösende Bedingung sagt „dieser Vertrag ist jetzt schon lebendig, wird aber erlöschen, wenn X eintritt.“

Auflösende Bedingungen kommen in standardmäßigen Wohnimmobilien-Kaufverträgen seltener vor, treten aber durchaus auf. Ein praktisches Beispiel wäre eine Klausel, die besagt, dass die Transaktion rückgängig gemacht wird, wenn die Grunderwerbsteuer nicht innerhalb einer bestimmten Frist nach der Registrierung bezahlt wurde — obwohl dieses Szenario in der Praxis relativ selten ist.

Tritt eine auflösende Bedingung ein und wird eine bereits beim Deeds Office registrierte Transaktion storniert, sieht das Gesetz vor, dass Grunderwerbsteuer nur auf den Teil des Kaufpreises zu zahlen ist, der tatsächlich vom Verkäufer erhalten und einbehalten wurde. Fällt die Immobilie vollständig an den Verkäufer zurück und gibt der ursprüngliche Käufer alle Rechte auf, ohne einen Vorteil zu erhalten, wird die Steuerlast entsprechend minimiert.