Ihre Kosten verstehen:
Übertragungskosten

Grundstücksübertragungskosten sind keine einzelne Gebühr — sie setzen sich aus mehreren gesonderten Posten zusammen, von denen die meisten auf den Käufer entfallen.

In der südafrikanischen Conveyancing-Praxis ist üblicherweise die kaufende Partei dafür verantwortlich, die sogenannten „Übertragungskosten“ zu begleichen. Die Verpflichtungen des Verkäufers sind geringer, aber dennoch von Bedeutung. Hier ist eine klare Aufschlüsselung jedes Postens, den Sie auf Ihrer Kontoabrechnung erwarten können.

Ein wichtiger Vorbehalt: Der Consumer Protection Act gilt für bestimmte gewerbliche Transaktionen. In diesem Fall verlagern sich die Lieferkosten (d. h. der Übertragung) tatsächlich auf den Verkäufer , sofern der Vertrag nichts anderes ausdrücklich vorsieht — lesen Sie Ihren Kaufvertrag daher stets sorgfältig durch.

Im südafrikanischen Conveyancing-System darf nur ein qualifizierter Conveyancer — ein zugelassener Anwalt mit einem spezialisierten Deeds-Zertifikat — eine Grundstücksübertragung registrieren. Diese fachliche Expertise hat ihren Preis, und fast immer trägt der Käufer die Kosten.

Das Honorar des Conveyancers wird anhand des Transaktionswerts berechnet. Mit steigendem Kaufpreis steigt auch das Honorar, wenn auch nicht linear, sondern progressiv. Die Gebührenordnung wird regelmäßig aktualisiert — derzeit orientiert an der Conveyancing Fee Guideline der Law Society of South Africa —, sodass Ihr Conveyancer stets den zum Zeitpunkt Ihrer Übertragung geltenden genauen Betrag berechnet.

Bei der Registrierung einer Übertragungsurkunde beim Deeds Registry erhebt der Staat eine Registrierungsgebühr. Dies ist eine gesetzliche Abgabe — nicht das Honorar des Conveyancers — und fließt direkt an den Staat. Sie wird auf den Kaufpreis der Immobilie oder deren Verkehrswert berechnet, je nachdem, welcher Betrag höher ist.

Eine wichtige Nuance: Deeds-Office-Gebühren gelten in Südafrika bereits als sekundäre Steuer. Infolgedessen wird keine zusätzliche Mehrwertsteuer nicht darauf erhoben. Was in der Gazette steht, zahlen Sie — kein zusätzlicher Prozentsatz wird hinzugefügt.

Diese Gebühren werden jährlich durch Veröffentlichung im Government Gazette aktualisiert (zuletzt gültig ab 1. April 2026), daher sollten die aktuellen Sätze stets zum Zeitpunkt Ihrer Übertragung bestätigt werden. Ihr Conveyancer nennt den genauen Betrag auf Ihrer Pro-forma-Abrechnung.

Gestaffelte Grunderwerbsteuer — aktuelle Sätze

Gültig seit 1. April 2025 und unverändert für das Steuerjahr 2026/2027 — bestätigen Sie dies zum Zeitpunkt Ihrer Übertragung bei SARS.

Die Sätze werden vom Finanzminister festgelegt und jährlich im Haushalt bestätigt. Nutzen Sie den Rechner oben für eine sofortige Schätzung, und bestätigen Sie die aktuelle Skala stets bei SARS oder Ihrem Conveyancer zum Zeitpunkt Ihrer Transaktion.

Die Grunderwerbsteuer ist eine durch den Transfer Duty Act auferlegte Steuer für jeden, der ein Recht an unbeweglichem Vermögen erwirbt. Sie ist vom Käufer an den südafrikanischen Fiskus (SARS) zu entrichten, und keine Übertragungsurkunde darf beim Deeds Office registriert werden, bevor SARS eine Grunderwerbsteuerquittung ausgestellt hat, die die Zahlung bestätigt — oder eine Befreiungsbescheinigung, die bestätigt, dass keine Steuer geschuldet wird.

Die Steuer wird auf den Wert der Immobilie berechnet — das heißt auf den höheren Betrag aus vereinbartem Kaufpreis oder dem von SARS festgestellten Verkehrswert. Bewegliche Gegenstände, die im Verkauf enthalten sind (Geräte, Poolausrüstung usw.), zählen nicht zum steuerpflichtigen Wert, weshalb ein ordnungsgemäß formulierter Kaufvertrag den Wert beweglicher Gegenstände gesondert ausweisen sollte.

Grunderwerbsteuer und Mehrwertsteuer schließen sich gegenseitig aus. Ist der Verkäufer mehrwertsteuerpflichtig und erbringt eine steuerpflichtige Leistung, wird stattdessen Mehrwertsteuer von 15 % auf den Kaufpreis erhoben, und die Grunderwerbsteuer entfällt vollständig. In diesem Fall stellt SARS eine Grunderwerbsteuer-Befreiungsbescheinigung aus (gemäß Abschnitt 9(15) des Transfer Duty Act), die anstelle der Steuerquittung beim Deeds Office eingereicht wird.

Das südafrikanische Recht verlangt, dass der Verkäufer vor jedem Eigentümerwechsel nachweist, dass alle ausstehenden Kommunalabgaben beglichen wurden. Der dafür vorgesehene Mechanismus ist die Rates Clearance Certificate — ein von der Gemeinde ausgestelltes Dokument, das bestätigt, dass keine Rückstände bestehen.

Was viele Käufer jedoch übersehen: Die Gemeinde erhebt eine gesonderte Verwaltungsgebühr allein dafür, die Freigabezahlen bereitzustellen — den zu zahlenden Betrag. Diese „Clearance-Gebühr“ fällt im Rahmen der üblichen Conveyancing-Regelung in der Regel dem Käufer zu. Sie ist getrennt von den eigentlichen Abgaben und Steuern zu sehen, die der Verkäufer zahlen muss, um die Bescheinigung selbst zu erhalten, und kommt zu diesen hinzu.

Das südafrikanische Immobilienrecht ist in diesem Punkt eindeutig: Das Eigentum an unbeweglichem Vermögen geht in dem genauen Moment vom Verkäufer auf den Käufer über, in dem der Registrar of Deeds die Übertragungsurkunde gegenzeichnet. Nicht bei Unterzeichnung des Kaufvertrags. Nicht bei Zahlungseingang des Kaufpreises. Nicht bei Schlüsselübergabe an den Käufer. Der Stift des Registrars — beziehungsweise dessen digitale Unterschrift — ist der Moment, der alles verändert.

Dieser Grundsatz ergibt sich aus Abschnitt 13 des Deeds Registries Act. Ist eine Übertragungsurkunde Teil eines Bündels voneinander abhängiger Dokumente (typisch, wenn gleichzeitig eine Hypothek eingetragen oder gelöscht wird), gilt das gesamte Bündel erst dann als registriert, wenn alle Dokumente dieses Bündels vom Registrar unterzeichnet wurden. Alles geschieht gleichzeitig — oder gar nicht.

Der Registrierungstag ist zugleich Zahltag. Sobald der Registrar die Übertragung absegnet, setzt sich der finanzielle Mechanismus der Transaktion in Gang. Bankgarantien — die Instrumente, die den Kaufpreis während des Übertragungsprozesses abgesichert haben — werden abgerufen, und die Gelder beginnen zu fließen.

Doch der vereinbarte Kaufpreis ist nicht das, was letztlich auf Ihrem Bankkonto landet. Sobald Ihr Conveyancer alle aus dem Verkauf resultierenden Verpflichtungen beglichen hat, erhalten Sie den Nettoerlös. So sieht das in der Praxis anhand eines vereinfachten Beispiels aus:

Nur ein veranschaulichendes Beispiel. Die tatsächlichen Beträge weichen je nach Hypothekensaldo, Provisionssatz, Kommunalabgaben, Nebenkostenverpflichtungen und anderen transaktionsspezifischen Faktoren ab.

Das kommt häufiger vor, als man denkt. Ein Käufer bezieht die Immobilie und entdeckt dann ein undichtes Dach, eine gerissene Fundamentplatte oder eine mangelhafte Elektroinstallation, die vor dem Verkauf nicht offengelegt wurde. Ob Ihnen ein Rechtsmittel zusteht — und gegen wen — hängt von zwei Faktoren ab: der Art des Mangels und davon, ob der Consumer Protection Act (CPA) auf Ihre Transaktion anwendbar ist.

Die „Voetstoots“-Klausel — schützt sie Verkäufer noch?

Traditionell enthielten südafrikanische Kaufverträge eine „Voetstoots“-Klausel — ein Ausdruck, der „wie besichtigt“ bedeutet. Diese Klausel schützte Verkäufer vor Ansprüchen im Zusammenhang mit versteckten Mängeln, außer wenn der Verkäufer von einem Mangel wusste und ihn vorsätzlich in betrügerischer Absicht verschwiegen hatte.

Das Inkrafttreten des Consumer Protection Act hat diese Situation erheblich verändert. Ob die Voetstoots-Klausel weiterhin gültig ist, hängt vollständig davon ab, ob der CPA auf Ihre Transaktion anwendbar ist:

Ist der CPA anwendbar, haftet der Verkäufer nicht nur für versteckte, sondern auch für offensichtliche Mängel, sofern diese dem Käufer nicht ausdrücklich mitgeteilt und von ihm akzeptiert wurden. Wurde der Vertrag trotz bekannter Mängel geschlossen, kann der Käufer sogar innerhalb einer angemessenen Frist nach Entdeckung des Mangels zum Vertragsrücktritt berechtigt sein.