Grundstücksübertragung Schritt für Schritt

Jede Grundstücksübertragung in Südafrika beginnt mit einem nicht verhandelbaren Akt: den Abschluss schriftlich festzuhalten. Eine mündliche Vereinbarung zum Kauf oder Verkauf einer Immobilie hat überhaupt keine Rechtskraft.

Das südafrikanische Recht ist in diesem Punkt eindeutig — gemäß dem Alienation of Land Act ist kein Verkauf von unbeweglichem Vermögen durchsetzbar, sofern er nicht in einer von Käufer und Verkäufer unterzeichneten schriftlichen Vereinbarung festgehalten ist. Dieses Dokument wird unterschiedlich als Kaufvertrag, Verkaufsurkunde oder Verkaufsvereinbarung bezeichnet, doch wie auch immer man es nennt — es ist das Dokument, das den gesamten Übertragungsmechanismus in Gang setzt.

Die Vereinbarung muss die vollständigen Namen beider Parteien, eine ordnungsgemäße Beschreibung der verkauften Immobilie und den vereinbarten Kaufpreis enthalten. Darüber hinaus steht es den Parteien frei, zusätzliche Bedingungen aufzunehmen — Bezugstermine, Anzahlungsregelungen, mitverkaufte Einbauten und Ausstattung sowie etwaige aufschiebende Bedingungen, etwa die Fähigkeit des Käufers, einen Immobilienkredit zu erhalten.

Die Vereinbarung legt in der Regel auch fest, welche Partei berechtigt ist, den Conveyancing-Anwalt zu bestimmen, der die Übertragung abwickelt — bei den meisten privaten Verkäufen und vielen über einen Makler vermittelten Transaktionen liegt dieses Recht beim Verkäufer. Die Vereinbarung ist der Ausgangspunkt für alles Weitere und sollte daher vor der Unterzeichnung sorgfältig gelesen werden.

Sobald der Kaufvertrag unterzeichnet ist, wird er an einen Conveyancing-Anwalt übergeben — einen speziell zugelassenen Anwalt mit zusätzlichen Qualifikationen im Immobilienrecht. Nur ein qualifizierter Conveyancer darf in Südafrika eine Übertragungsurkunde vorbereiten und registrieren.

Die erste Aufgabe des Conveyancing-Anwalts besteht darin, eine Akte für die Transaktion anzulegen und allen Parteien den Empfang zu bestätigen — dem Verkäufer, dem Käufer, dem Immobilienmakler (falls beteiligt) sowie etwaigen weiteren Anwälten, die verwandte Angelegenheiten wie eine Hypothekeneintragung oder -löschung bearbeiten.

Zu den allerersten Schritten des Conveyancers gehört eine Recherche beim Deeds Registry. Diese Recherche zeigt, wer die Immobilie derzeit besitzt, ob Hypotheken darauf eingetragen sind und ob Gerichtsurteile, Insolvenzvermerke oder Verfügungsbeschränkungen gegen die Immobilie oder die Parteien registriert sind. Es handelt sich im Wesentlichen um eine Gesundheitsprüfung der gesamten Transaktion, bevor Unterlagen erstellt werden.

Bevor ein offizielles Übertragungsdokument erstellt werden kann, muss die Conveyancing-Kanzlei eine umfangreiche Sammlung begleitender Unterlagen von Käufer und Verkäufer einholen. Ein Teil davon ist für das Deeds Registry bestimmt; ein Teil verbleibt in der Akte, um alle Beteiligten zu schützen.

Beide Parteien werden gebeten, beglaubigte Kopien ihrer Ausweisdokumente vorzulegen — diese sind unerlässlich, um Namen, ID-Nummern und Familienstand korrekt in der Übertragungsurkunde zu erfassen. Ein Fehler an dieser Stelle kann später kostspielige Verzögerungen verursachen.

Der Familienstand ist bei einer Grundstücksübertragung von erheblicher Bedeutung. Ist der Verkäufer in Gütergemeinschaft verheiratet, muss auch der Ehepartner dem Verkauf zustimmen. Liegt ein Ehevertrag vor, prüft der Conveyancer diesen sorgfältig. Bei Gesellschaften, Trusts oder Close Corporations müssen Beschlüsse der Direktoren und Vollmachtsdokumente eingeholt werden.

Der Conveyancer erstellt zudem mehrere interne Dokumente, die nicht beim Deeds Registry eingereicht, aber zu Aktenzwecken aufbewahrt werden — darunter eidesstattliche Erklärungen zu Identität, Familienstand und Solvenz jeder Partei. Eine Solvenzerklärung bestätigt, dass keine der Parteien derzeit insolvent ist, was entscheidend ist, da Immobiliengeschäfte einer insolventen Person grundsätzlich untersagt sind.

Während dieser Phase fordert der Conveyancer auch die bestehende Eigentumsurkunde von deren Inhaber an — in der Regel die Bank des Verkäufers, sofern eine Hypothek auf der Immobilie besteht. Die Eigentumsurkunde muss bei Einreichung der Übertragung für das Deeds Registry verfügbar sein, weshalb sie frühzeitig gesichert werden muss.

Das Deeds Registry registriert keine Übertragung ohne eine Unbedenklichkeitsbescheinigung der zuständigen Gemeinde. Diese Bescheinigung bestätigt, dass alle ausstehenden Kommunalabgaben auf der Immobilie beglichen wurden.

Der Conveyancer wendet sich schriftlich an die Gemeinde und fordert die sogenannten „Freigabezahlen“ an — eine detaillierte Aufstellung aller im Zusammenhang mit der Immobilie geschuldeten Beträge, einschließlich Abgaben, Steuern, Nebenkosten und etwaiger Rückstände. Dies umfasst in der Regel Beträge der letzten zwei Jahre sowie einige Monate an voraussichtlichen Kosten im Voraus, um genügend Zeit für den Abschluss der Übertragung vor Ablauf der Bescheinigung zu geben.

Bei Sectional-Title-Immobilien — Wohnungen, Reihenhäusern, Apartments — ist zusätzlich eine Freigabe der Body Corporate erforderlich. Die Nebenkosten-Unbedenklichkeitsbescheinigung der Body Corporate bestätigt, dass für die Einheit keine ausstehenden Nebenkosten geschuldet werden. Ohne diese wird die Übertragung vom Deeds Registry abgelehnt.

Manche von einer Eigentümervereinigung (HOA) verwaltete Anlagen erfordern zudem eine Freigabe der HOA, die bestätigt, dass alle Anlagenebenkosten und -gebühren beglichen sind. Der Conveyancer bearbeitet all diese Anfragen wo möglich gleichzeitig.

Ebenso wie die Gemeinde bezahlt werden muss, bevor eine Übertragung registriert werden kann, verlangt auch der südafrikanische Fiskus (SARS) seinen Anteil. Keine Übertragungsurkunde wird vom Deeds Registry ohne eine Grunderwerbsteuerquittung oder eine Befreiungsbescheinigung akzeptiert.

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die auf den Erwerb von unbeweglichem Vermögen erhoben wird. Der Käufer trägt die Zahlungsverantwortung, und der Betrag wird auf den höheren Wert von Kaufpreis oder Verkehrswert der Immobilie berechnet. Die Zahlung erfolgt elektronisch über SARS eFiling, und sowohl Käufer als auch Verkäufer müssen im Rahmen dieses Prozesses ein Grunderwerbsteuer-Erklärungsformular unterzeichnen.

Allerdings unterliegt nicht jede Immobilientransaktion der Grunderwerbsteuer. Ist der Verkäufer mehrwertsteuerpflichtig und ist der Verkauf Teil seines Geschäftsbetriebs, kann die Transaktion stattdessen der Mehrwertsteuer unterliegen. In diesem Fall zahlt der Verkäufer Mehrwertsteuer an SARS, und der Käufer erhält anstelle einer Quittung eine Grunderwerbsteuer-Befreiungsbescheinigung. Dies kommt häufig beim direkten Kauf von einem Immobilienentwickler vor.

Es gibt auch bestimmte Transaktionskategorien, die vollständig von der Grunderwerbsteuer befreit sind — etwa Übertragungen zwischen Ehegatten oder bestimmte Nachlassübertragungen. In diesen Fällen muss dennoch eine formelle Befreiungsbescheinigung bei SARS eingeholt und zusammen mit den Übertragungsdokumenten eingereicht werden. Die Befreiung erfolgt nicht automatisch; sie muss beantragt werden.

Sind alle finanziellen Bausteine vorhanden — Unbedenklichkeitsbescheinigung erhalten, Grunderwerbsteuer bezahlt, Hypothekengarantien arrangiert —, kann der Conveyancer nun die eigentliche Übertragungsurkunde und alle beim Deeds Registry einzureichenden Begleitdokumente vorbereiten.

Die Übertragungsurkunde ist das zentrale Dokument im gesamten Prozess. Sie erfasst formell den Eigentumsübergang vom Verkäufer auf den Käufer und muss mit absoluter Präzision erstellt werden. Jeder Name, jede ID-Nummer, Immobilienbeschreibung und Titelbedingung muss exakt wie in den amtlichen Aufzeichnungen wiedergegeben werden. Selbst eine geringfügige Abweichung führt dazu, dass das Deeds Registry die Dokumente zurückweist, und der gesamte Einreichungssatz muss zurückgezogen, korrigiert und erneut eingereicht werden — was Tage oder sogar Wochen zum Zeitplan hinzufügt.

Die Übertragungsurkunde wird nicht vom Verkäufer selbst unterzeichnet. Stattdessen unterzeichnet der Verkäufer eine Vollmacht, die den Conveyancing-Anwalt ermächtigt, die Urkunde in seinem Namen zu unterschreiben. Der Conveyancer erscheint sodann vor dem Registrar of Deeds und vollzieht die Urkunde in seiner Eigenschaft als bevollmächtigter Vertreter des Verkäufers. Dies ist ein seit langem etabliertes Merkmal des südafrikanischen Registrierungssystems.

Beinhaltet die Transaktion die Eintragung einer neuen Hypothek für den Käufer und die Löschung einer bestehenden Hypothek für den Verkäufer, arbeiten in der Regel drei Anwaltsteams parallel: der Übertragungsanwalt, der Hypothekenanwalt und der Löschungsanwalt. Alle drei müssen bereit sein, ihre jeweiligen Dokumente gleichzeitig einzureichen — die sogenannte „gleichzeitige Einreichung“. Der Übertragungsanwalt koordiniert diesen Prozess in der Regel.

Sobald der vollständige Dokumentensatz beim Deeds Registry eingereicht ist, durchlaufen die Dokumente ein gründliches internes Prüfverfahren. Ist alles in Ordnung, unterzeichnet der Registrar of Deeds — und in dem genauen Moment, in dem diese Unterschrift geleistet wird, wechselt das Eigentum an der Immobilie den Besitzer.

Nach der Einreichung prüfen die Sachbearbeiter des Deeds Registry jedes Dokument im Satz sorgfältig. Sie kontrollieren, ob die Übertragungsurkunde korrekt erstellt wurde, ob alle Begleitdokumente vorhanden und konform sind und ob keine ausstehenden Verfügungsbeschränkungen, Sequestrationsvermerke oder sonstigen Umstände vorliegen, die eine Registrierung verhindern würden. Wird ein Problem festgestellt, wird eine Rückfrage gestellt, die der Conveyancer klären muss, bevor der Prozess fortgesetzt werden kann.

Der Registrar of Deeds unterschreibt nicht einfach ein Dokument und reicht es zurück. Der Registrierungsprozess umfasst mehrere interne Phasen — vom anfänglichen Vorbereitungsraum, in dem Dokumente geprüft werden, über die Prüfung bis hin zum abschließenden Vollzugssaal, in dem der Registrar gegenzeichnet. Bei vielen Deeds Offices dauert dieser gesamte Prozess ab Einreichung etwa sieben bis zehn Werktage, wobei dies je nach Transaktionsvolumen variieren kann.

Alle beteiligten Parteien — Verkäufer, Käufer, Finanzinstitute, Immobilienmakler und Verwalter — werden umgehend über das Registrierungsdatum informiert, sobald dieses eintritt. Banken, die Garantien ausgestellt haben, werden am Registrierungstag zeitnah benachrichtigt, damit sie die garantierten Mittel auf die entsprechenden Treuhandkonten freigeben können. Für die Bank des Käufers muss diese Benachrichtigung in der Regel bis Mittag am Registrierungstag erfolgen, damit die Mittel noch am selben Abend überwiesen werden können.

Der Registrierungstag ist die Ziellinie — doch in seiner Folge geschehen noch einige wichtige Dinge. Geld fließt, Schlüssel wechseln den Besitzer, und die Papierspur Ihres neuen Eigentums wird formell abgeschlossen.

Am Registrierungstag (spätestens jedoch am darauffolgenden Werktagmorgen) erstellt der Conveyancer die abschließenden Kontoabrechnungen für Verkäufer und Käufer. Diese gleichen jeden Rand ab, der während der Transaktion über das Treuhandkonto geflossen ist — Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Zahlungen für die Unbedenklichkeitsbescheinigung, Maklerprovision, Conveyancer-Honorar, Deeds-Office-Gebühren und alle weiteren im Namen der Parteien beglichenen Posten.

Der Verkäufer erhält ein Schreiben, das die erfolgte Registrierung bestätigt, zusammen mit einer Zahlungsbestätigung auf sein angegebenes Bankkonto. Der Kaufpreis (bzw. der Nettoerlös nach Begleichung der ausstehenden Hypothek und der Kosten) wird am Registrierungstag vom Treuhandkonto überwiesen. Der Verkäufer kann in der Regel damit rechnen, dass die Gelder bis zum folgenden Morgen auf seinem Konto erscheinen.

Die ursprüngliche Eigentumsurkunde im Namen des alten Eigentümers ist nach der Registrierung faktisch hinfällig, wird dem Verkäufer jedoch manchmal als historische Aufzeichnung zurückgegeben. Die neue Eigentumsurkunde — die den Namen des Käufers ausweist — wird vom Deeds Registry etwa drei bis vier Wochen nach der Registrierung an den Conveyancer geliefert und von dort entweder an den Hypothekengläubiger des Käufers weitergeleitet oder direkt an den neuen Eigentümer übergeben.