Die Grundlagen

Was ist eine Bescheinigung über eingetragenes Eigentum?

Betrachten Sie eine Bescheinigung über eingetragenes Eigentum (allgemein als „CRT“ bekannt) als Ersatz-Eigentumsurkunde — ein Dokument, das dort eingesetzt wird, wo eine herkömmliche Übertragungsurkunde nicht verwendet werden kann oder sollte. Sie wird beim Deeds Registry eingetragen, existiert neben gewöhnlichen Übertragungsurkunden im Grundbuchsystem und hat dasselbe Gewicht als Eigentumsnachweis.

Hier ist das Wichtigste, was Sie über einen CRT verstehen müssen: sie überträgt niemals Eigentum von einer Person auf eine andere. Das erledigt eine Übertragungsurkunde. Ein CRT organisiert lediglich bestehendes Eigentum neu, ersetzt, klärt oder trennt es — dieselbe Person bleibt davor und danach Eigentümerin. Das Eigentum bleibt genau dort, wo es war; nur das Dokument, das es trägt, ändert sich.

„Ein CRT ersetzt eine bestehende Eigentumsurkunde, ohne jemals zu ändern, wem das Land gehört.“

Da kein Eigentum den Besitzer wechselt, ist zudem keine Grunderwerbsteuer an SARS zu zahlen auch keine Unbedenklichkeitsbescheinigung der Gemeinde erforderlich. Dies macht CRTs erheblich günstiger als vollständige Übertragungen — eine willkommene Erleichterung, wenn es lediglich darum geht, Unterlagen zu ordnen, statt zu kaufen oder zu verkaufen.

Ein CRT wird von einem Conveyancing-Anwalt erstellt, der eine Vorbereitungsbescheinigung unterzeichnet, die die Richtigkeit bestätigt. Er wird jedoch allein vom Registrar of Deeds beurkundet (durch Unterschrift ins Leben gerufen) — kein Conveyancer erscheint vor dem Registrar, wie es bei einer Übertragungsurkunde der Fall wäre. Sobald der Registrar unterzeichnet, ist die Registrierung abgeschlossen. Die bestehende Eigentumsurkunde und jede auf der Immobilie eingetragene Hypothek werden dann vermerkt, um die Ausstellung des CRT widerzuspiegeln.

Wichtige Regel: Die Eigentumsurkunde nicht erschöpfen. In der Regel darf ein CRT nicht so ausgestellt werden, dass die ursprüngliche Eigentumsurkunde vollständig von allem entleert wird, was sie umfasst. Unter dieser ursprünglichen Urkunde muss stets etwas verbleiben. Gehört Land beispielsweise drei Personen gemeinsam unter einer Urkunde, können zwei von ihnen eigene CRTs erhalten — die dritte jedoch nicht, da dies die Originalurkunde leer lassen würde. Es gibt jedoch bestimmte Ausnahmen von dieser Regel, insbesondere bei Zusammenlegung und bestimmten Teilungsbescheinigungen.

CRT auf einen Blick
Vollständiger Name — Certificate of Registered Title (auch „SGT“ — Sertifikaat van Geregistreerde Titel)
Hauptgesetzgebung — Deeds Registries Act 47 von 1937, Abschnitte 34–43A
Wer unterzeichnet — Der Registrar of Deeds (allein — kein Conveyancer erscheint persönlich)
Wer sie erstellt — Ein Conveyancing-Anwalt, der eine Vorbereitungsbescheinigung beifügen muss
Grunderwerbsteuer — Keine — kein Eigentum wechselt den Besitzer
Unbedenklichkeitsbescheinigung der Kommunalabgaben — Nicht erforderlich
Neue Bedingungen — In der Regel nicht zulässig — bestehende Bedingungen werden wörtlich übernommen. Ausnahme: Teilungs-CRTs.

Umstände

Wann wird ein CRT ausgestellt?

Das Gesetz sieht zehn unterschiedliche Szenarien vor, in denen eine Bescheinigung über eingetragenes Eigentum ausgestellt wird. Hier sind die häufigsten, denen Sie im alltäglichen Immobiliengeschäft begegnen.

01 — Miteigentümer möchte eigene Urkunde § 34(1) — Formular I

Teilen sich zwei oder mehr Personen das Eigentum unter einer einzigen Urkunde, kann jede von ihnen einen CRT beantragen, um ihren ungeteilten Anteil unter einem separaten Dokument zu halten. Dies wird verpflichtend, wenn dieser Miteigentümer nur einen Teil seines Anteils beleihen, vermieten oder übertragen möchte.

02 — Eigentümer möchte eigenen Anteil aufteilen § 34(1A) — Formular I

Selbst ein Alleineigentümer, der nur über einen Teil (nicht das Ganze) seines Anteils an einem Grundstück verfügen möchte, muss zunächst einen CRT für seinen vollen Anteil erhalten, bevor er ein Stück abtrennen kann. Dieser Abschnitt wurde 2010 hinzugefügt, um denselben Grundsatz auf Alleineigentümer auszuweiten.

03 — Zusammenfassung von Anteilen aus mehreren Urkunden § 35 — Formular I

Hat jemand im Laufe der Zeit ungeteilte Anteile am selben Grundstück durch separate Urkunden angesammelt, kann er all diese Anteile in einem einzigen CRT zusammenführen — dies klärt die Rechtslage und erleichtert den Umgang mit dem Grundstück.

04 — Mehrere Immobilien unter einer Urkunde § 36 — Formular I

Deckt eine einzige Urkunde mehrere verschiedene Immobilien ab (etwa eine Farm und zwei Erven in verschiedenen Städten), kann der Eigentümer eine oder mehrere davon in einen eigenen CRT herauslösen. Nützlich, wenn verschiedene Banken separate Urkunden als Sicherheit für unterschiedliche Hypotheken wünschen.

05 — Beide Ausfertigungen der Urkunde sind verschwunden § 38 — Formular L

In dem seltenen Fall, dass sowohl das Exemplar des Eigentümers als auch das des Deeds Office verloren, zerstört oder unbrauchbar sind, kann der Eigentümer einen Ersatz-CRT beantragen. Dies erfordert eine öffentliche Bekanntmachung im Government Gazette und einen sechswöchigen Prüfungszeitraum.

06 — Zusammenlegung benachbarter Grundstücke § 40 — Formular O

Werden zwei oder mehr benachbarte Immobilien zu einem einzigen Grundstück zusammengelegt, ersetzt eine Bescheinigung über zusammengelegtes Eigentum die einzelnen Urkunden. Die Immobilien müssen eine gemeinsame Grenze haben und mehrere weitere Voraussetzungen erfüllen, bevor dies möglich ist.

07 — Teilung einer Immobilie § 43 — Formular R

Teilt ein Eigentümer sein Grundstück, werden für jede Teilfläche separate CRTs ausgestellt. Dies ist Voraussetzung dafür, dass eine Hypothek auf eine geteilte Fläche eingetragen werden kann, sowie dafür, dass ein Township-Erschließer eine Hypothek oder Dienstbarkeit auf einen einzelnen Erf in einem neuen Township eintragen lassen kann.

08 — Erschließung eines neuen Townships § 46(4) — Formular V

Soll ein Township nur auf einem Teil eines größeren registrierten Grundstücks errichtet werden, muss zunächst eine Township-Titelbescheinigung (oder alternativ ein CRT nach Abschnitt 43) für diesen Teil ausgestellt werden, bevor das Township-Register eröffnet und einzelne Erven übertragen werden können.

Nebeneinander

CRT vs. Übertragungsurkunde — Was ist der Unterschied?

Diese beiden Dokumente werden oft verwechselt, dienen aber grundlegend unterschiedlichen Zwecken. Hier ist ein verständlicher Vergleich, um Klarheit zu schaffen.

Merkmal	Bescheinigung über eingetragenes Eigentum (CRT)	Übertragungsurkunde
Überträgt sie Eigentum?	Nie — Eigentum verbleibt bei derselben Person	Immer — Eigentum geht vom Verkäufer auf den Käufer über
Wer unterzeichnet das Dokument?	Nur der Registrar of Deeds — kein Conveyancer erscheint persönlich	Der Conveyancer erscheint vor dem Registrar; beide unterzeichnen
Grunderwerbsteuer fällig?	Nein	Ja (oder MwSt., wo zutreffend)
Unbedenklichkeitsbescheinigung erforderlich?	Nicht erforderlich	Erforderlich
Können neue Bedingungen hinzugefügt werden?	In der Regel nein — nur bestehende Bedingungen werden übernommen	Ja — neue Bedingungen können auferlegt werden
Wer leitet sie ein?	Der eingetragene Eigentümer beantragt sie schriftlich	Der Verkäufer beauftragt den Conveyancer (häufig gemäß dem Kaufvertrag)
Wann wird sie verwendet?	Um bestehendes Eigentum neu zu organisieren, zu ersetzen, zu klären oder zu trennen — ohne Verkauf	Wenn Eigentum gekauft oder verkauft wird; Eigentümerwechsel
Beweist sie Eigentum?	Ja	Ja

Vertiefung

Die wichtigsten CRT-Arten — erklärt

Klicken Sie auf eine Überschrift, um die vollständige Erklärung zu öffnen.

Bescheinigung über zusammengelegtes Eigentum — Zusammenlegung zweier Immobilien (Abschnitt 40)

Werden zwei oder mehr benachbarte Grundstücke physisch zu einer einzigen neuen Immobilie zusammengelegt, ersetzt eine Bescheinigung über zusammengelegtes Eigentum (Formular O) die alten separaten Urkunden. Betrachten Sie es als die Art des Immobiliensystems anzuerkennen, dass aus einst zwei Erven nun rechtlich eines geworden ist. Bevor diese Bescheinigung ausgestellt werden kann, müssen mehrere strenge Voraussetzungen erfüllt sein: Die Grundstücke müssen physisch benachbart sein — mit mindestens einer gemeinsamen Grenzlinie; sie müssen derselben Person gehören oder zwei oder mehr Personen mit identischen anteiligen Anteilen an jeder zusammenzulegenden Immobilie; alle Grundstücke müssen im selben Grundbuch beim Deeds Office geführt werden; sie müssen alle demselben Verwaltungsbezirk oder Registrierungsbereich angehören; und sie müssen alle in derselben Provinz liegen. Ein von einem Landvermesser erstellter und vom Surveyor-General genehmigter Zusammenlegungsplan muss dem Antrag beiliegen. Ein praktischer Punkt, der oft übersehen wird: Sind Grundstücke mit Hypotheken belastet, muss die Hypothekendokumentation möglicherweise geändert oder die Hypothek auf die neu zusammengelegte Immobilie ausgedehnt werden. Anders als die meisten anderen CRTs ersetzt die Bescheinigung über zusammengelegtes Eigentum die Bestandteil-Urkunden vollständig — sie muss in den Originalen nichts zurücklassen, da die Zusammenlegung selbst die Ausnahme von der allgemeinen Regel „die Urkunde nicht erschöpfen“ ist.

Bescheinigung über einheitliches Eigentum — Vereinheitlichung von Eigentumsregistern (Deeds-Praxis)

Eine Bescheinigung über einheitliches Eigentum ist ein spezialisierteres Instrument, das verwendet wird, wenn dasselbe Grundstück unter verschiedenen Urkunden registriert wurde — in der Regel infolge eines Verwaltungsfehlers beim Deeds Registry — und die separaten Registrierungen unter einem einzigen, sauberen Dokument im Namen des rechtmäßigen Eigentümers zusammengeführt werden müssen. Liegt ein Registrierungsfehler vor — etwa wenn dasselbe Grundstück versehentlich auf zwei verschiedene Namen eingetragen wurde —, sieht das Gesetz einen Korrekturmechanismus vor. Sobald das Grundstück mittels einer berichtigenden Übertragungsurkunde an seinen rechtmäßigen Eigentümer zurückübertragen wurde, hält dieser Eigentümer die Immobilie unter zwei separaten Urkunden (der ursprünglichen und der Berichtigungsurkunde). Eine Bescheinigung wird dann eingeholt, um beide Urkunden durch ein einziges, einheitliches Eigentumsdokument für dasselbe Grundstück zu ersetzen. Das Ergebnis ist ein einziger, eindeutiger Titel, der künftige Verwirrung verhindert, das Risiko doppelter Eigentumsansprüche auf dasselbe Grundstück beseitigt und dem Eigentümer ein sauberes Dokument zur Vorlage bei Banken, Käufern oder Gerichten gibt.

Township-Titelbescheinigung — für Neubauprojekte (Abschnitt 46(4))

Immobilienentwickler errichten Townships selten auf vollständig eigenständigen Grundstücken. Häufiger nimmt das geplante Township nur einen Teil einer größeren Farm oder eines registrierten Bestands ein. In diesem Fall eröffnet das Deeds Office kein Township-Register — die Verwaltungsheimat für alle einzelnen Erven der neuen Erschließung —, es sei denn, der spezifische Teil, auf dem das Township errichtet wird, verfügt zuerst über eine eigene separate Titelurkunde. Hier kommt die Township-Titelbescheinigung (Formular V) ins Spiel. Sie wird für den spezifischen Teil des Grundstücks ausgestellt, auf dem das Township errichtet werden soll, und trennt diesen faktisch vom größeren Bestand ab, wobei er eine eigene Identität erhält. Der Antrag wird gestellt, nachdem das Township von der zuständigen Gemeinde genehmigt wurde. Wichtig ist, dass ein Entwickler eine praktische Alternative hat: Er kann stattdessen einen CRT nach Abschnitt 43 (die Teilungsbescheinigung) für denselben Teil erhalten. Entwickler bevorzugen diesen Weg oft, da ein CRT nach Abschnitt 43 bereits vor der kommunalen Township-Genehmigung erlangt werden kann — früher im Prozess als der Township-Titel, der erst nach erteilter Genehmigung ausgestellt werden darf. Beide Wege führen letztlich zum gleichen Ergebnis: Der betreffende Teil erhält seinen eigenen Titel, und das Township-Register kann eröffnet werden. Sobald das Township-Register eröffnet ist und einzelne Erven verkauft und übertragen werden, kann jeder Erf direkt aus dem Gesamtplan durch eine Übertragungsurkunde an einen Käufer übertragen werden — ohne dass für einfache Übertragungen weitere CRTs erforderlich sind. Möchte der Entwickler jedoch eine Hypothek oder Dienstbarkeit auf einen einzelnen Erf eintragen lassen, der noch unter dem Gesamtplan steht (statt auf den Namen eines Käufers), muss zunächst ein CRT nach Abschnitt 43 für diesen Erf erlangt werden.

Teilungsbescheinigung — Aufteilung einer Immobilie in Teile (Abschnitt 43)

Teilt ein Grundeigentümer sein Grundstück — indem er ein Stück Land in zwei oder mehr separat vermessene Teile aufteilt —, kann jeder Teil eine eigene Bescheinigung über eingetragenes Eigentum (Formular R) erhalten. Der Eigentümer kann dann jeden Teil unabhängig von den anderen beleihen, vermieten oder mit anderen Rechten belasten lassen. Diese Art von CRT ist in einer wichtigen Hinsicht einzigartig: Neue Bedingungen können in die Bescheinigung eingefügt werden. Dies ist die Hauptausnahme von der allgemeinen Regel, dass CRTs nur bestehende Bedingungen übernehmen. Teilungen ziehen typischerweise neue Bedingungen der zustimmenden Gemeinde nach sich (bezüglich Baufluchtlinien, Nutzungsbeschränkungen, Infrastruktur-Dienstbarkeiten und Ähnlichem), und diese Bedingungen müssen in den neuen Bescheinigungen erscheinen. Einige wichtige verfahrenstechnische Punkte: Die kommunale Zustimmung zur Teilung muss vor Ausstellung des CRT eingeholt werden; bei landwirtschaftlichem Land ist zusätzlich die Zustimmung des Landwirtschaftsministers erforderlich; ein Vermesser muss die Teile vermessen, und der Surveyor-General muss einen Teilungsplan genehmigen; der Rest der ursprünglichen Immobilie verbleibt stets unter der bestehenden Urkunde — ein separater CRT für den Rest ist nicht erforderlich; und im ungewöhnlichen Fall, dass kein Rest verbleibt, muss der Surveyor-General der Erschöpfung der Urkunde zustimmen.

Notfallabhilfe

Eigentumsurkunde verloren? Eine Bescheinigung kann sie ersetzen

Der Verlust einer Eigentumsurkunde ist beunruhigend, doch das südafrikanische Recht sieht ein klar definiertes Rechtsmittel vor. So funktioniert der Ersatzprozess — Schritt für Schritt.

Zunächst: Verstehen, wann dies gilt

Abschnitt 38 des Deeds Registries Act gilt für das schwerwiegendste Szenario: wenn sowohl das Exemplar des Eigentümers als auch das des Deeds Office verloren, zerstört, unvollständig oder nicht mehr nutzbar sind. Fehlt nur das Exemplar des Eigentümers, während das Deeds Office seine Version noch intakt hat, gilt stattdessen das einfachere Verfahren zur Erlangung einer beglaubigten Kopie (nach Regulation 68). Wichtig ist auch zu wissen, dass Sie Ihre Immobilie auch dann verkaufen können, wenn Ihr Exemplar der Eigentumsurkunde fehlt — sofern das Exemplar des Deeds Office intakt ist.

Schriftlicher Antrag des Eigentümers

Der Eigentümer muss einen formellen schriftlichen Antrag beim Registrar of Deeds einreichen, der von einem Conveyancing-Anwalt vorbereitet wird. Diesem Antrag muss eine eidesstattliche Erklärung des Eigentümers beigefügt werden, die bestätigt, dass die Urkunde tatsächlich verloren gegangen oder zerstört wurde, trotz gründlicher Suche nicht auffindbar ist und niemandem als Sicherheit verpfändet wurde. Die Umstände des Verlusts oder der Zerstörung sind, soweit bekannt, zu beschreiben.

Stellungnahme des Hypothekengläubigers (bei bestehender Hypothek)

Ist die Immobilie mit einer Hypothek belastet, muss auch die Bank oder ein anderer Hypothekengläubiger eine Erklärung vorlegen, die bestätigt, dass sich die verlorene Urkunde nicht in ihrem Besitz befindet, zusammen mit ihrer schriftlichen Zustimmung zur Ausstellung des Ersatz-CRT. Diese Erklärung wird zusammen mit dem Antrag des Eigentümers eingereicht.

Öffentliche Bekanntmachung: Government Gazette & Zeitung

Auf Kosten des Eigentümers muss eine Bekanntmachung der Absicht, eine Ersatzbescheinigung auszustellen, in zwei aufeinanderfolgenden Ausgaben des Government Gazette und in zwei aufeinanderfolgenden Ausgaben einer lokalen Zeitung im Gebiet der Immobilie veröffentlicht werden. Dies gibt der Öffentlichkeit Gelegenheit, Einspruch zu erheben, falls sie der Ansicht ist, dass die Bescheinigung nicht ausgestellt werden sollte.

Sechswöchiger Prüfungszeitraum

Ein Entwurf der vorgeschlagenen Ersatzbescheinigung (zusammen mit dem Immobilienplan) muss mindestens sechs Wochen ab dem Datum der ersten Government-Gazette-Bekanntmachung beim Deeds Office zur öffentlichen Einsicht ausliegen. Während dieser Zeit kann jede interessierte Person — Gläubiger, Nachbar oder sonstiger Anspruchsteller — einen förmlichen Einspruch einlegen.

Bescheinigung ausgestellt (bei fehlendem Einspruch)

Erst nach Ablauf der sechswöchigen Frist ohne Einspruch darf die Bescheinigung zur Prüfung und Registrierung beim Deeds Office eingereicht werden. Nach der Registrierung tritt sie in jeder Hinsicht an die Stelle der verlorenen Urkunde — sie übernimmt alle bestehenden Bedingungen, Dienstbarkeiten, Hypotheken und sonstigen Belastungen. Geht ein Einspruch ein, hat der Einsprechende einen Monat Zeit, um vor Gericht eine Anordnung zu beantragen, die dem Registrar die Ausstellung der Bescheinigung untersagt.

Praktische Checkliste

Erforderliche Dokumente für eine Bescheinigung über eingetragenes Eigentum

Die genaue Checkliste hängt davon ab, welche Art von CRT Sie benötigen. Hier ist eine Aufschlüsselung nach Kategorie.

Standard-CRTs (Abschnitte 34, 35, 36)

Unterzeichneter schriftlicher Antrag des Eigentümers (mit Vorbereitungsbescheinigung des Conveyancers). Der CRT selbst, gemäß Formular I erstellt — vom Registrar unterzeichnet. Die betreffende(n) originale(n) Eigentumsurkunde(n). Die Hypothek, sofern die Immobilie belastet ist — keine Zustimmung des Hypothekengläubigers erforderlich. Antrag und CRT werden gemeinsam in derselben Mappe beim Deeds Office eingereicht.

Verlorene oder zerstörte Eigentumsurkunde (Abschnitt 38 — Formular L)

Unterzeichneter Antrag (der die eidesstattliche Erklärung des Eigentümers enthalten kann). Eidesstattliche Erklärung des Eigentümers (nach Regulation 68 erforderlich), die den Verlust beschreibt. Bescheinigung über eingetragenes Eigentum, erstellt in Formular L. Immobilienplan, falls auch der Plan des Deeds Office verloren gegangen ist. Veröffentlichungsnachweis: Zeitungsausschnitte (datiert) und Government-Gazette-Referenz. Hypothek sowie die Erklärung des Hypothekengläubigers über den Nichtbesitz plus Zustimmung (falls zutreffend). Erneute Vorlage beim Registrar nach Ablauf der Einspruchsfrist.

Bescheinigung über zusammengelegtes Eigentum (Abschnitt 40 — Formular O)

Unterzeichneter Antrag der Eigentümer, einschließlich Vorbereitungsbescheinigung des Conveyancers. Bescheinigung über zusammengelegtes Eigentum, erstellt in Formular O. Genehmigter Zusammenlegungsplan des Surveyor-General. Eigentumsurkunden jeder zusammenzulegenden Bestandteilimmobilie. Hypotheken auf einer der zusammenzulegenden Immobilien (mit erforderlichen Hypothekenänderungen). Die Immobilien müssen eine gemeinsame Grenze haben und vor der Einreichung alle Voraussetzungen des Abschnitts 40 erfüllen.

Teilungsbescheinigung (Abschnitt 43 — Formular R)

Antrag des Eigentümers mit Vorbereitungsbescheinigung des Conveyancers. Bescheinigung erstellt in Formular R, mit Bezug auf den Teilungsplan. Genehmigter Teilungsplan des Surveyor-General. Ursprungsplan der Originalimmobilie (sofern nicht dauerhaft beim Deeds Office hinterlegt). Kommunale Zustimmung zur Teilung. Zustimmung des Landwirtschaftsministers (nur bei landwirtschaftlichem Land).

Township-Titelbescheinigung (Abschnitt 46(4) — Formular V)

Antrag auf Ausstellung der Township-Titelbescheinigung. Township-Titelbescheinigung (Formular V). Plan des betreffenden Grundstücksteils. Eigentumsurkunde der Ursprungsimmobilie. Bei belasteter Ursprungsimmobilie: Hypothek und Zustimmung des Hypothekengläubigers zur Freigabe des Teils von der Hypothek. Der Antrag auf Township-Titel und der Antrag auf Eröffnung des Township-Registers können im selben Stapel, in separaten Mappen, eingereicht werden.

Bereinigung erloschener Bedingungen (Abschnitt 39(2) — Formular N)

Antrag des Eigentümers (mit Vorbereitungsbescheinigung). CRT erstellt in Formular N — unter Auslassung der erloschenen oder aufgehobenen Bedingungen. Eigentumsurkunde(n), die die nunmehr erloschenen oder aufgehobenen Bedingungen widerspiegeln. Hypothek, sofern die Immobilie belastet ist (keine Zustimmung des Hypothekengläubigers erforderlich). Die Bedingungen müssen vor Einreichung dieses Antrags formell als erloschen oder aufgehoben auf der Urkunde vermerkt worden sein. Die Bescheinigung ersetzt die gesamte Urkunde durch eine bereinigte Fassung.

Zu beachtende Punkte

Die goldenen Regeln der CRTs

Immer zwei Dokumente

Jeder CRT-Antrag umfasst zwei separate, gemeinsam eingereichte Dokumente: den Antrag (vom Eigentümer unterzeichnet) und die Bescheinigung selbst (vom Registrar unterzeichnet). Beide werden vom Conveyancer erstellt, doch nur die Bescheinigung folgt einem vorgeschriebenen Formular.

Keine neuen Bedingungen (in der Regel)

Bedingungen in einem CRT müssen genau so übernommen werden, wie sie in der bestehenden Urkunde erscheinen — wortwörtlich. Es dürfen keine neuen Bedingungen hinzugefügt werden. Die einzige bedeutende Ausnahme sind Teilungs-CRTs, bei denen Gemeinden im Rahmen ihrer Teilungszustimmung routinemäßig neue Bedingungen auferlegen.

Etwas muss immer verbleiben

In der Regel darf ein CRT die Urkunde, aus der er hervorgeht, nicht erschöpfen. Teilen sich drei Miteigentümer eine Urkunde, können zwei CRTs erhalten — der Dritte muss jedoch seinen Anteil unter der vermerkten Originalurkunde behalten. Bestimmte Ausnahmen gelten für Zusammenlegung, Abschnitt 38 und bestimmte Teilungs-CRTs.

Hypotheken werden vermerkt, nicht gelöscht

Wird ein CRT auf belastete Immobilien ausgestellt, vermerkt der Registrar die bestehende Hypothek dahingehend, dass ein CRT ausgestellt wurde. Die Hypothek besteht fort — sie wird nicht gelöscht. Bei Zusammenlegungen müssen die Hypothekenvereinbarungen möglicherweise formell geändert werden, um die neue zusammengelegte Immobilie abzudecken.

Keine Grunderwerbsteuer, keine Unbedenklichkeitsbescheinigungen

Da kein Eigentümerwechsel stattfindet, werden Sie nicht zur Zahlung von Grunderwerbsteuer an SARS aufgefordert, und keine Unbedenklichkeitsbescheinigung der Gemeinde ist erforderlich. Dies macht CRTs deutlich günstiger und schneller in der Bearbeitung als gewöhnliche Übertragungen.

Nur der Registrar unterzeichnet

Anders als bei einer Übertragungsurkunde — bei der der Conveyancer physisch vor dem Registrar erscheint und beide das Dokument unterzeichnen — wird ein CRT registriert, indem der Registrar allein unterzeichnet. Es gibt keinen „Vollzug“ im traditionellen Sinne; das Dokument wird im Moment der Unterschrift des Registrars einfach „registriert“.

Bescheinigungen über Eingetragenes Eigentum