De basis

Wat is een certificaat van geregistreerde titel?

Beschouw een certificaat van geregistreerde titel (algemeen bekend als een "CRT") als een vervangende eigendomsakte — een document dat wordt ingezet waar een gewone transportakte niet gebruikt kan of mag worden. Het wordt geregistreerd bij het Deeds Registry, bestaat naast gewone transportaktes in het eigendomsregistratiesysteem, en heeft hetzelfde gewicht als eigendomsbewijs.

Dit is het allerbelangrijkste om over een CRT te begrijpen: het draagt nooit eigendom over van de ene persoon naar de andere. Dat doet een transportakte. Een CRT herstructureert, vervangt, verduidelijkt of splitst bestaande eigendom eenvoudigweg — dezelfde persoon blijft ervoor en erna eigenaar. Het eigendom blijft precies waar het was; alleen het document dat het vastlegt, verandert.

"Een CRT vervangt een bestaande eigendomsakte zonder ooit te veranderen wie de eigenaar van het land is."

Omdat geen eigendom van hand verandert, is er ook geen overdrachtsbelasting aan SARS verschuldigd geen clearancecertificaat van de gemeente vereist. Dit maakt CRT's aanzienlijk goedkoper dan volledige overdrachten — een welkome verlichting wanneer u simpelweg papierwerk op orde brengt in plaats van koopt of verkoopt.

Een CRT wordt opgesteld door een conveyancing-advocaat, die een voorbereidingscertificaat ondertekent ter bevestiging van de juistheid. Deze wordt echter uitsluitend bekrachtigd (tot stand gebracht door ondertekening) door de Registrar of Deeds — er verschijnt geen conveyancer voor de registrar zoals dat bij een transportakte zou gebeuren. Zodra de registrar ondertekent, is de registratie voltooid. De bestaande eigendomsakte en elke op de woning geregistreerde hypotheek worden dan geannoteerd om weer te geven dat het CRT is afgegeven.

Belangrijke regel: put de eigendomsakte niet uit. Als algemene regel mag een CRT niet zo worden afgegeven dat de originele eigendomsakte volledig wordt leeggehaald van alles wat zij omvat. Er moet altijd iets onder die originele akte overblijven. Als land bijvoorbeeld gezamenlijk eigendom is van drie personen onder één akte, kunnen twee van hen hun eigen CRT verkrijgen — maar de derde niet, omdat dit de originele akte leeg zou laten. Er zijn echter specifieke uitzonderingen op deze regel, met name bij samenvoeging en bepaalde splitsingscertificaten.

CRT in het kort
Volledige naam — Certificate of Registered Title (ook wel "SGT" — Sertifikaat van Geregistreerde Titel)
Primaire wetgeving — Deeds Registries Act 47 van 1937, artikelen 34–43A
Wie ondertekent — De Registrar of Deeds (alleen — er verschijnt geen conveyancer in persoon)
Wie het opstelt — Een conveyancing-advocaat, die een voorbereidingscertificaat moet bijvoegen
Overdrachtsbelasting — Geen — geen eigendom verandert van hand
Clearance van gemeentelijke belastingen — Niet vereist
Nieuwe voorwaarden — Doorgaans niet toegestaan — bestaande voorwaarden worden letterlijk overgenomen. Uitzondering: splitsings-CRT's.

Omstandigheden

Wanneer wordt een CRT afgegeven?

De wet voorziet in tien afzonderlijke scenario's waarin een certificaat van geregistreerde titel wordt afgegeven. Dit zijn de meest voorkomende die u in het dagelijkse vastgoedverkeer tegenkomt.

01 — Mede-eigenaar wil eigen titel Art. 34(1) — Formulier I

Wanneer twee of meer personen eigendom delen onder één akte, kan elk van hen een CRT aanvragen om hun onverdeelde aandeel onder een apart document te houden. Dit wordt verplicht wanneer die mede-eigenaar slechts een deel van zijn aandeel wil bezwaren, verhuren of overdragen.

02 — Eigenaar wil eigen aandeel splitsen Art. 34(1A) — Formulier I

Zelfs een enige eigenaar die over een deel (niet het geheel) van zijn belang in grond wil beschikken, moet eerst een CRT voor zijn volledige aandeel verkrijgen voordat hij een stuk kan afsplitsen. Dit artikel werd in 2010 toegevoegd om hetzelfde beginsel uit te breiden naar enige eigenaars.

03 — Samenvoegen van aandelen onder meerdere akten Art. 35 — Formulier I

Als iemand in de loop der tijd onverdeelde aandelen in hetzelfde stuk grond heeft opgebouwd via afzonderlijke akten, kan hij al die aandelen samenvoegen in één CRT — wat zijn positie verduidelijkt en de grond makkelijker beheersbaar maakt.

04 — Meerdere eigendommen onder één akte Art. 36 — Formulier I

Als één akte meerdere verschillende eigendommen omvat (bijvoorbeeld een boerderij en twee erven in verschillende steden), kan de eigenaar een of meer daarvan afsplitsen in een eigen CRT. Nuttig wanneer verschillende banken afzonderlijke akten willen als zekerheid voor verschillende hypotheken.

05 — Beide exemplaren van de eigendomsakte zijn verdwenen Art. 38 — Formulier L

In het zeldzame geval dat zowel het exemplaar van de eigenaar als dat van het Deeds Office verloren, vernietigd of onbruikbaar is, kan de eigenaar een vervangende CRT aanvragen. Dit vereist een openbare kennisgeving in de Government Gazette en een inspectieperiode van zes weken.

06 — Samenvoegen van aangrenzende eigendommen Art. 40 — Formulier O

Wanneer twee of meer aangrenzende eigendommen worden samengevoegd tot één stuk grond, vervangt een certificaat van samengevoegde titel de individuele akten. De eigendommen moeten een gemeenschappelijke grens delen en aan verschillende andere vereisten voldoen voordat dit mogelijk is.

07 — Splitsen van een eigendom Art. 43 — Formulier R

Wanneer een eigenaar zijn grond splitst, worden voor elk deel afzonderlijke CRT's afgegeven. Dit is verplicht voordat een hypotheek op een gesplitst deel kan worden geregistreerd, en voordat een townshipontwikkelaar een hypotheek of erfdienstbaarheid op een individueel erf in een nieuwe township kan registreren.

08 — Openen van een nieuwe township Art. 46(4) — Formulier V

Wanneer een township slechts op een deel van een groter geregistreerd stuk grond wordt gevestigd, moet eerst een Certificate of Township Title (of als alternatief een CRT op grond van artikel 43) voor dat deel worden afgegeven voordat het townshipregister kan worden geopend en individuele erven kunnen worden overgedragen.

Naast elkaar

CRT vs. transportakte — Wat is het verschil?

Deze twee documenten worden vaak met elkaar verward, maar dienen fundamenteel verschillende doelen. Hier is een duidelijke vergelijking om alles helder te houden.

Kenmerk	Certificaat van geregistreerde titel (CRT)	Transportakte
Draagt het eigendom over?	Nooit — eigendom blijft bij dezelfde persoon	Altijd — eigendom gaat over van verkoper naar koper
Wie ondertekent het document?	Alleen de Registrar of Deeds — er verschijnt geen conveyancer in persoon	De conveyancer verschijnt voor de registrar; beiden ondertekenen
Overdrachtsbelasting verschuldigd?	Nee	Ja (of btw waar van toepassing)
Clearancecertificaat vereist?	Niet vereist	Vereist
Kunnen nieuwe voorwaarden worden toegevoegd?	Doorgaans niet — alleen bestaande voorwaarden worden overgenomen	Ja — nieuwe voorwaarden kunnen worden opgelegd
Wie neemt het initiatief?	De geregistreerde eigenaar dient een schriftelijk verzoek in	De verkoper schakelt de conveyancer in (vaak conform de koopovereenkomst)
Wanneer wordt het gebruikt?	Om bestaande titel te herstructureren, te vervangen, te verduidelijken of te splitsen — zonder verkoop	Wanneer eigendom wordt gekocht of verkocht; eigendom verandert
Bewijst het eigendom?	Ja	Ja

Verdieping

De belangrijkste soorten CRT — uitgelegd

Klik op een kop om de volledige uitleg te openen.

Certificaat van samengevoegde titel — samenvoegen van twee eigendommen (artikel 40)

Wanneer twee of meer aangrenzende stukken grond fysiek worden samengevoegd tot één nieuw eigendom, worden de oude afzonderlijke akten vervangen door één certificaat van samengevoegde titel (formulier O). Zie het als de manier waarop het eigendomssysteem erkent dat wat ooit twee erven waren, nu juridisch één zijn. Voordat dit certificaat kan worden afgegeven, moet aan verschillende strikte vereisten worden voldaan: de eigendommen moeten fysiek aangrenzend zijn — met ten minste een gemeenschappelijke grenslijn; ze moeten eigendom zijn van dezelfde persoon, of van twee of meer personen met identieke evenredige aandelen in elk samen te voegen eigendom; alle eigendommen moeten in hetzelfde eigendomsregister bij het Deeds Office staan; ze moeten allemaal binnen hetzelfde bestuursdistrict of registratiegebied vallen; en ze moeten allemaal in dezelfde provincie liggen. Een samenvoegingsdiagram, opgesteld door een landmeter en goedgekeurd door de Surveyor-General, moet bij de aanvraag worden gevoegd. Een praktisch punt dat mensen vaak over het hoofd zien: als eigendommen onder hypotheek staan, moet de hypotheekdocumentatie mogelijk worden gewijzigd of de hypotheek worden uitgebreid over het nieuw samengevoegde eigendom. Anders dan de meeste andere CRT's vervangt het certificaat van samengevoegde titel de samenstellende akten volledig — het hoeft niets achter te laten in de originelen, aangezien de samenvoeging zelf de uitzondering is op de algemene regel "put de eigendomsakte niet uit".

Certificaat van uniforme titel — standaardisering van eigendomsregisters (Deeds-praktijk)

Een certificaat van uniforme titel is een meer gespecialiseerd instrument dat wordt gebruikt wanneer hetzelfde stuk grond onder verschillende akten is geregistreerd — doorgaans als gevolg van een administratieve fout bij het Deeds Registry — en de afzonderlijke registraties moeten worden samengevoegd onder één helder document op naam van de rechtmatige eigenaar. Als er een registratiefout is gemaakt — bijvoorbeeld wanneer dezelfde grond per abuis op naam van twee verschillende personen is geregistreerd — voorziet de wet in een correctiemechanisme. Zodra de grond via een rectificerende transportakte is teruggedragen aan de rechtmatige eigenaar, houdt die eigenaar de woning onder twee afzonderlijke akten (de originele en de rectificerende akte). Er wordt dan een certificaat verkregen om beide akten te vervangen door één verenigd titeldocument dat dezelfde grond dekt. Het resultaat is één ondubbelzinnige titel die toekomstige verwarring voorkomt, het risico van dubbele eigendomsclaims op dezelfde grond wegneemt, en de eigenaar één helder document geeft om aan banken, kopers of rechtbanken te overleggen.

Certificate of Township Title — voor nieuwe ontwikkelingen (artikel 46(4))

Vastgoedontwikkelaars bouwen zelden townships op volledig op zichzelf staande stukken grond. Vaker beslaat de voorgestelde township slechts een deel van een grotere boerderij of geregistreerd bezit. In dat geval opent het Deeds Office geen townshipregister — het administratieve tehuis voor alle individuele erven in de nieuwe ontwikkeling — tenzij het specifieke deel waarop de township komt te staan eerst een eigen afzonderlijk titeldocument heeft. Daar komt het Certificate of Township Title (formulier V) om de hoek kijken. Het wordt afgegeven voor het specifieke deel van de grond waarop de township wordt gevestigd, waardoor het feitelijk wordt afgesplitst van het grotere bezit en een eigen identiteit krijgt. De aanvraag wordt ingediend nadat de township door de betreffende gemeente is goedgekeurd. Belangrijk is dat een ontwikkelaar een praktisch alternatief heeft: hij kan in plaats daarvan een certificaat van geregistreerde titel op grond van artikel 43 (het splitsingscertificaat) verkrijgen voor hetzelfde deel. Ontwikkelaars geven hier vaak de voorkeur aan, omdat een artikel-43-CRT kan worden verkregen vóór gemeentelijke townshipgoedkeuring — eerder in het proces dan de townshiptitel, die pas kan worden afgegeven zodra goedkeuring is verkregen. Beide routes leiden uiteindelijk tot hetzelfde resultaat: het betreffende deel krijgt zijn eigen titel, en het townshipregister kan worden geopend. Zodra het townshipregister open is en individuele erven worden verkocht en overgedragen, kan elk erf rechtstreeks vanuit het algemene plan door een transportakte aan een koper worden overgedragen — zonder dat verdere CRT's nodig zijn voor eenvoudige overdrachten. Wil de ontwikkelaar echter een hypotheek of erfdienstbaarheid registreren op een enkel erf dat nog onder het algemene plan valt (in plaats van op naam van een koper), dan moet eerst een artikel-43-CRT voor dat erf worden verkregen.

Splitsingscertificaat — een eigendom opdelen in delen (artikel 43)

Wanneer een grondeigenaar zijn eigendom splitst — één stuk grond opdeelt in twee of meer afzonderlijk opgemeten delen — kan elk deel een eigen certificaat van geregistreerde titel (formulier R) krijgen. De eigenaar kan vervolgens elk deel onafhankelijk van de andere bezwaren, verhuren of registreren met andere rechten. Dit type CRT is in één belangrijk opzicht uniek: nieuwe voorwaarden mogen in het certificaat worden opgenomen. Dit is de belangrijkste uitzondering op de algemene regel dat CRT's alleen bestaande voorwaarden overnemen. Splitsingen brengen doorgaans nieuwe voorwaarden met zich mee die door de toestemmingverlenende gemeente worden opgelegd (met betrekking tot bouwlijnen, gebruiksbeperkingen, erfdienstbaarheden voor infrastructuur en dergelijke), en die voorwaarden moeten in de nieuwe certificaten voorkomen. Enkele belangrijke procedurele punten: gemeentelijke toestemming voor de splitsing moet worden verkregen voordat het CRT kan worden afgegeven; voor landbouwgrond is ook toestemming van de minister van Landbouw vereist; een landmeter moet de delen opmeten en de Surveyor-General moet een splitsingsdiagram goedkeuren; het restant van het oorspronkelijke eigendom blijft altijd onder de bestaande akte — een apart CRT voor het restant is niet nodig; en in de ongebruikelijke situatie dat er geen restant is, moet de Surveyor-General instemmen met het uitputten van de eigendomsakte.

Noodoplossing

Eigendomsakte verloren? Een certificaat kan deze vervangen

Het verlies van een eigendomsakte is verontrustend, maar het Zuid-Afrikaanse recht kent een duidelijk omschreven oplossing. Zo werkt het vervangingsproces — stap voor stap.

Eerst: begrijp wanneer dit van toepassing is

Artikel 38 van de Deeds Registries Act is van toepassing op het ernstigste scenario: wanneer zowel het exemplaar van de eigenaar als dat van het Deeds Office verloren, vernietigd, onvolledig of niet langer bruikbaar is. Ontbreekt alleen het exemplaar van de eigenaar terwijl het Deeds Office zijn versie nog intact heeft, dan geldt in plaats daarvan de eenvoudigere procedure voor het verkrijgen van een gewaarmerkte kopie (op grond van regulation 68). Het is ook belangrijk te weten dat u uw woning nog steeds kunt verkopen, ook als uw exemplaar van de eigendomsakte ontbreekt — mits het exemplaar van het Deeds Office intact is.

Schriftelijk verzoek van de eigenaar

De eigenaar moet een formeel schriftelijk verzoek indienen bij de Registrar of Deeds, opgesteld door een conveyancing-advocaat. Bij dit verzoek moet een verklaring van de eigenaar worden gevoegd die bevestigt dat de akte daadwerkelijk verloren is gegaan of vernietigd, ondanks grondig zoeken niet kan worden teruggevonden, en niet aan iemand als zekerheid is verpand. De omstandigheden van het verlies of de vernietiging moeten worden beschreven, voor zover bekend.

Inbreng van de hypotheekhouder (bij een hypotheek)

Als de woning onder hypotheek staat, moet de bank of andere hypotheekhouder ook een verklaring afgeven dat de verloren akte niet in hun bezit is, samen met hun schriftelijke toestemming voor de afgifte van het vervangende CRT. Deze verklaring wordt samen met het verzoek van de eigenaar ingediend.

Openbare kennisgeving: Government Gazette & krant

Op kosten van de eigenaar moet een kennisgeving van het voornemen een vervangend certificaat af te geven, worden gepubliceerd in twee opeenvolgende edities van de Government Gazette en in twee opeenvolgende edities van een plaatselijke krant in het gebied waar de woning zich bevindt. Dit geeft het publiek de gelegenheid bezwaar te maken als het van mening is dat het certificaat niet zou moeten worden afgegeven.

Inspectieperiode van zes weken

Een concept van het voorgestelde vervangende certificaat (samen met het eigendomsdiagram) moet gedurende ten minste zes weken vanaf de datum van de eerste Government Gazette-kennisgeving ter inzage worden gelegd bij het Deeds Office. Gedurende deze periode kan elke belanghebbende — een schuldeiser, buur of andere eiser — een formeel bezwaar indienen.

Certificaat afgegeven (bij geen bezwaar)

Pas nadat de periode van zes weken zonder bezwaar is verstreken, mag het certificaat bij het Deeds Office worden ingediend voor onderzoek en registratie. Eenmaal geregistreerd, neemt het in elk opzicht de plaats in van de verloren akte — alle bestaande voorwaarden, erfdienstbaarheden, hypotheken en andere lasten worden overgenomen. Wordt een bezwaar ontvangen, dan heeft de bezwaarmaker één maand om zich tot de rechtbank te wenden voor een bevel dat de registrar verbiedt het certificaat af te geven.

Praktische checklist

Vereiste documenten voor het verkrijgen van een certificaat van geregistreerde titel

De exacte checklist hangt af van welk type CRT u nodig heeft. Hier volgt een overzicht per categorie.

Standaard-CRT's (artikelen 34, 35, 36)

Ondertekend schriftelijk verzoek van de eigenaar (met voorbereidingscertificaat van de conveyancer). Het CRT zelf, opgesteld conform formulier I — ondertekend door de registrar. De betrokken originele eigendomsakte(n). De hypotheek, als de woning onder hypotheek staat — geen toestemming van de hypotheekhouder vereist. Het verzoek en het CRT worden samen in dezelfde map bij het Deeds Office ingediend.

Verloren of vernietigde eigendomsakte (artikel 38 — formulier L)

Ondertekend verzoek (dat de verklaring van de eigenaar kan bevatten). Verklaring van de eigenaar (vereist op grond van regulation 68) waarin het verlies wordt beschreven. Certificaat van geregistreerde titel opgesteld in formulier L. Eigendomsdiagram, als het diagram van het Deeds Office ook verloren is gegaan. Bewijs van publicatie: krantenknipsels (gedateerd) en verwijzing naar de Government Gazette. Hypotheek en de verklaring van de hypotheekhouder van niet-bezit plus toestemming (indien van toepassing). Verdere voorlegging aan de registrar na afloop van de bezwaartermijn.

Certificaat van samengevoegde titel (artikel 40 — formulier O)

Ondertekend verzoek van de eigenaar(s), inclusief voorbereidingscertificaat van de conveyancer. Certificaat van samengevoegde titel opgesteld in formulier O. Goedgekeurd samenvoegingsdiagram van de Surveyor-General. Eigendomsaktes van elk samen te voegen onderdeeleigendom. Hypotheken op een van de samen te voegen eigendommen (met noodzakelijke hypotheekwijzigingen). De eigendommen moeten een gemeenschappelijke grens delen en aan alle vereisten van artikel 40 voldoen vóór indiening.

Splitsingscertificaat (artikel 43 — formulier R)

Verzoek van de eigenaar met voorbereidingscertificaat van de conveyancer. Certificaat opgesteld in formulier R, met verwijzing naar het splitsingsdiagram. Goedgekeurd splitsingsdiagram van de Surveyor-General. Moederdiagram van het oorspronkelijke eigendom (tenzij permanent gearchiveerd bij het Deeds Office). Gemeentelijke toestemming voor de splitsing. Toestemming van de minister van Landbouw (alleen voor landbouwgrond).

Certificate of Township Title (artikel 46(4) — formulier V)

Aanvraag voor afgifte van het certificate of township title. Certificate of Township Title (formulier V). Diagram van het betreffende deel van de grond. Eigendomsakte van het moedereigendom. Als het moedereigendom onder hypotheek staat: hypotheek en toestemming van de hypotheekhouder om het deel van de hypotheek vrij te geven. De aanvraag voor de townshiptitel en de aanvraag om het townshipregister te openen kunnen in dezelfde batch, in afzonderlijke mappen, worden ingediend.

Opschonen van vervallen voorwaarden (artikel 39(2) — formulier N)

Verzoek van de eigenaar (met voorbereidingscertificaat). CRT opgesteld in formulier N — waarbij de vervallen of geannuleerde voorwaarden worden weggelaten. Eigendomsakte(n) die de inmiddels vervallen of geannuleerde voorwaarden weergeven. Hypotheek, als de woning onder hypotheek staat (geen toestemming van de hypotheekhouder vereist). De voorwaarden moeten formeel als vervallen of geannuleerd op de eigendomsakte zijn aangetekend voordat dit verzoek wordt ingediend. Het certificaat vervangt de volledige eigendomsakte door een schone versie.

Punten om te onthouden

De gouden regels van CRT's

Altijd twee documenten

Elke CRT-aanvraag omvat twee afzonderlijke documenten die samen worden ingediend: het verzoek (ondertekend door de eigenaar) en het certificaat zelf (ondertekend door de registrar). Beide worden opgesteld door de conveyancer, maar alleen het certificaat volgt een voorgeschreven formulier.

Geen nieuwe voorwaarden (doorgaans)

Voorwaarden in een CRT moeten precies worden overgenomen zoals ze in de bestaande eigendomsakte voorkomen — letterlijk. Er mogen geen nieuwe voorwaarden worden toegevoegd. De enige belangrijke uitzondering zijn splitsings-CRT's, waarbij gemeenten routinematig nieuwe voorwaarden opleggen als onderdeel van hun toestemming om te splitsen.

Er moet altijd iets overblijven

Als algemene regel mag een CRT de eigendomsakte waaruit het voortkomt niet uitputten. Als drie mede-eigenaars één akte delen, kunnen twee CRT's verkrijgen — maar de derde moet zijn belang behouden onder de geannoteerde originele akte. Specifieke uitzonderingen gelden voor samenvoeging, artikel 38 en bepaalde splitsings-CRT's.

Hypotheken worden geannoteerd, niet geroyeerd

Wanneer een CRT wordt afgegeven op een woning met hypotheek, annoteert de registrar de bestaande hypotheek om aan te geven dat een CRT is afgegeven. De hypotheek loopt door — deze wordt niet geroyeerd. Bij samenvoegingen moeten de hypotheekregelingen mogelijk formeel worden gewijzigd om het nieuwe samengevoegde eigendom te dekken.

Geen overdrachtsbelasting, geen clearances

Omdat er geen eigendomswisseling plaatsvindt, hoeft u geen overdrachtsbelasting aan SARS te betalen, en is geen clearancecertificaat van de gemeente vereist. Dit maakt CRT's aanzienlijk goedkoper en sneller te verwerken dan gewone overdrachten.

Alleen de registrar ondertekent

Anders dan bij een transportakte — waarbij de conveyancer fysiek voor de registrar verschijnt en beiden het document ondertekenen — wordt een CRT geregistreerd wanneer de registrar alleen ondertekent. Er is geen "verlijden" in traditionele zin; het document wordt eenvoudigweg "geregistreerd" op het moment van de handtekening van de registrar.

Certificaten van Geregistreerde titel